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'부동산 아웃렛' 경·공매시장서 내집마련 해볼까 고광본 기자 kbgo@sed.co.kr ImageView('','GisaImgNum_1','default','260'); ImageView('','GisaImgNum_2','default','260'); 『 지난 2일 서울중앙지법 경매법정. 새해부터 240여명이나 되는 사람들이 법정을 메우고 있다. 그러나 실제 입찰에 참여한 사람은 59명, 나머지는 앞으로 전개될 '경매 랠리'에 대비하기 위해 나온 '윈도우 쇼핑객'이다. 최근 경매시장의 3대 지표라 불리는 낙찰가율, 입찰경쟁률, 낙찰률이 모두 낮아지는 '트리플 하락' 현상이 나타나고 있다. 치열한 눈치싸움만 전개될 뿐 실제 낙찰 참여자가 줄고 있기 때문이다. 하지만 앞으로 쏟아져 나올 경매물건 중 괜찮은 것을 골라 최대의 수익률을 올리기 위해 '열공'하는 예비 투자자는 오히려 늘고 있는 추세다. 경매전문업체인 지지옥션의 강은 팀장은 "올 봄 이후에는 국제 금융위기와 실물경제의 침체로 직격탄을 맞은 부동산이 본격적으로 경매시장에 쏟아져 나올 것"이라고 말했다. 경ㆍ공매시장은 부동산시장의 아울렛으로 시중 급매물보다 더 싸게 물건을 골라 잡을 수 있는 이점이 있다. 법정에서 만난 예비투자자 J씨(41)는 "지난해 주식과 펀드로 2억원 가량 손실을 봤는데 올해 경매로 좀 만회하기 위해 공부를 하고 있다"고 말했다. 경기침체의 골이 깊어질수록 낙찰가율은 낮아지는 반면 경매물건은 늘어나고 있는 만큼 기회도 커질 전망이다. 때문에 앞으로 경ㆍ공매가 부동산 투자에서 최고의 재테크가 될 가능성이 높다. 경매교육업체인 지지교육원 박규진 원장은 "2~3년 뒤를 내다 본다면 급매보다도 더 싸게 잡을 수 있는 매력이 있는 경매가 내집마련이나 재테크 차원에서 요긴하다"며 "남보다 한발 또는 반발 빠른 투자가 유효하다"고 조언했다. 』 ● "급매물보다 10~30% 싼 물건 노려라" 경기침체 여파 경매물건 급증… 한발 앞선 투자타이밍 잡아야 관련 책·강의 통해 감 익힌뒤 실전 투자 나서는 게 바람직 ‘경ㆍ공매시장에 내집마련의 지름길이 있다’ 경기침체가 깊어지는 불황기 경매물건이 늘고 낙찰가율은 점점 낮아지는 추세다. 저렴한 가격으로 내집 마련을 하려는 투자자 입장에서는 보면 기회가 찾아온 셈이다. 최근 경매시장은 침체기를 보내고 있다. 그러나 속내를 자세히 들여다보면 앞으로 다가올 ‘경매 랠리’에 대비해 투자 타이밍을 노리는 움직임이 꿈틀대고 있다. 양석진 지지교육원 교수는 “올해부터 2~3년간 경매물건이 쏟아져 나올 때 남보다 한 발 먼저 투자타이밍을 잡는 것이 유효하다”고 조언한다. ◇경ㆍ공매시장의 특성은=경매물건은 보통 대출연체가 시작되고 3개월 뒤 경매에 부쳐지면 감정평가를 거쳐 5~6개월 뒤 경매법정에 선보인다. 경기침체가 본격화된 지난해 중순 이후 물건들이 올 3~4월부터 선보이게 되는 셈이다. 2~3회 유찰(2번 유찰시 감정가의 64%, 3번 유찰시 51%가 최저입찰가)된 물건은 이미 1년여 전부터 체납이 시작 것이다. 따라서 하반기부터 본격적인 경기 회복이 된다고 하더라도 앞으로 최소 1~2년간은 경매물건이 크게 늘어날 전망이다. 그러나 섣불리 경ㆍ공매에 참여했다가는 낭패를 당하기 일쑤다. 우선 경ㆍ공매 책이나 강의 등을 통해 나름대로 감을 잡은 뒤 실전에 나서는 게 현명하다. 특히 관심이 있는 특정 물건을 골라 권리분석과 함께 현장답사를 한 뒤 경매법정에 가서 체험하는 것이 효과적이다. 현장조사를 할 때는 아파트라면 국토해양부 실거래와 국민은행 시세통계 등을 통한 시세조사, 부동산중개업소와 현지 문구점ㆍ슈퍼마켓 탐문, 동사무소 방문이 필수적이다. 공매는 정부가 세금체납된 물건을 넘기거나 산림청, 철도공사 등 쓸모가 다한 국ㆍ공유재산을 매각하는 것을 말한다. 공매 물건은 경매법정이 아닌 한국자산관리공사 홈페이지를 통해 인터넷 입찰을 하는 점이 특징이다. 공매 물건은 경매시장에서 일종의 틈새시장이라고 할 수 있다. 요즘 같은 불황기에는 틈새시장에 좀더 기회가 많아 경매 못지 않게 관심을 둘 필요가 있다. ◇최근 경매시장 동향은=요즘 경매시장을 단적으로 표현하면 조용하게 물밑에서 움직이는 ‘정중동’이라고 할 수 있다. 표면적으로는 경매 응찰자가 줄면서 낙찰건수도 감소하고 낙찰가율(감정평가액 대비 낙찰가 비율)도 떨어지고 있다. 지지옥션에 따르면 지난해 서울의 주택(아파트ㆍ연립ㆍ다가구ㆍ다세대ㆍ단독주택)경매 낙찰율은 상반기만 해도 56~62%에 달해 2건당 1건 이상이 낙찰됐으나 금융위기가 본격화된 9월 이후에는 21~24%대로 주저 앉았다. 지난달에는 낙찰률이 21.5%로 물건 10건당 8건이 유찰됐다. 물건당 평균 응찰자도 작년 상반기만 해도 8~11명에 달했으나 9월 이후에는 4명 이하로 급감했다. 이에 따라 낙찰가율도 작년 상반기 88~99%에서 하반기들어 지속적으로 감소하며 지난 달에는 70% 수준까지 떨어졌다. 강남 3구나 버블세븐지역도 예외가 아니어서 강남3구는 낙찰가율이 지난달 19.2%로 내려앉았고 낙찰가율이 60%를 기록한 것도 처음 있는 일이다. 그렇지만 예비투자자 입장에서는 그만큼 싸게 물건을 낙찰 받을 수 있는 기회가 커지는 것을 뜻한다. 더욱이 경기침체의 골이 깊어질수록 경매물건은 늘어나기 마련이다. 지난해 상반기만 해도 매달 500~600건대이던 경매물건은 10월 675건, 11월 710건, 12월 818건으로 꾸준히 늘고 있다. 강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파) 아파트만 보면 상반기 매달 48~88건에서 지난 달에는 130건으로 급증했다. 강은 지지옥션 팀장은 “2001년 경매시장 조사를 한 이후 지난달 낙찰률이나 낙찰가율면에서 가장 낮았다”며 “이제는 실수요자라면 시중 급매물보다 10~20% 이상, 재테크 차원이라면 20~30% 이상 싼 물건을 공략한다면 차익을 남길 수 있을 것”이라고 조언했다. ◇시장전망과 투자전략은=앞으로 쏟아질 경매시장에 접근할 때는 무엇보다 부동산시장의 전망과 분야별 트랜드는 물론 권리관계와 물건분석 능력 등을 고루 갖춰야 한다. 특히 경락잔금대출(낙찰가의 50~80%) 이자와 세금, 명도비용을 감안해 급매물보다 10~30% 싼 것을 공략해야 한다. 양지영 내집마련정보사 팀장은 “과거 1990년대 일본처럼 부동산시장이 중장기적으로 급락세를 보일 가능성은 희박하고 올해 하반기 이후에는 반전을 모색할 것으로 보인다”며 “경ㆍ공매를 통해 매입단가를 낮춘 뒤 불황이 걷히기를 기다리라”고 말했다. 분야별로는 주거용 부동산의 경우 지난 2006년 하반기 대출을 받아 고점에 샀다가 물린 물건이 많이 나올 것으로 예상된다. 빚을 내 뉴타운ㆍ재개발 지분에 투자한 물건들도 많이 나올 것으로 보인다. 따라서 강남권과 버블세븐 또는 뉴타운 입성을 노리는 투자자라면 올 하반기 이후 바닥을 다진다고 볼 때 2~3회 이상 유찰된 물건을 노리는 것도 괜찮다. 다만 급매물보다 최소 15% 이상 싼 것을 공략해야 한다. 상가의 경우에는 실물경기 침체의 직격탄을 맞아 감정가 대비 50% 이하 물건이 수두룩하다. 더욱이 주택시장보다 침체가 더 길어질 것으로 보인다. 따라서 무조건 유찰이 많이 됐다고 덥석 잡아서는 안된다. 물론 공실 우려가 없다고 판단되면 감정가의 50% 아래에서 잡아서 2~3년 뒤 감정가의 70%정도에 싸게 팔겠다는 식으로 접근하는 것도 한 방법이다. 전문가들은 경매를 할 때는 무엇보다 수익성을 잘 따져봐야 한다고 조언한다. 이를 위해 자기자본 위주로 종잣돈을 만들어서 요즘처럼 매수자 우위의 시장이 펼쳐질 때 바겐세일 물건을 골라 잡으라는 것이다. 경기회복에 대한 시그널을 확인한 뒤 들어가는 것도 한 방법이지만 그 전에 한 발짝 빠른 움직임이 필요하다는 지적도 나름대로 일리가 있다. 실제 1997년 11월 외환위기 이후 집값이 1년 이상 급락국면으로 진입했을 때 한발 먼저 경매로 쏠쏠한 차익을 챙겼던 학습효과도 있다. 무엇보다 지금은 경ㆍ공매에 대한 체계적인 공부를 한 뒤 기회를 엿보는 자세가 필요하다. 장근석 지지옥션 매니저는“”며 “자금력이 있는 무주택자나 재테크를 염두에 둔 예비투자자라면 남들이 기회만 엿보고 있는 지금부터 움직이는 것이 좋다”고 말했다. ▶▶▶ 인기기사 ◀◀◀ ▶ 30살 미혼 남성인데 내집·결혼자금 마련하려면… ▶ [부동산 Q&A] 무주택자, 서울서 아파트 구입하려는데… ▶ 불확실한 올해 금융시장 '내 돈 어디에 묻어둘까?' ▶ "정기예금·적금 지금이 딱이네~" ▶ 새해에도 계속되는 할인경쟁 "Car~ 좋다" ▶ '中企 도산공포' 車·반도체 등 전업종 확산 ▶ 미네르바 '허위사실 유포' 치열한 법정공방 예고 ▶ 법정관리 신청 쌍용차 운명은 ▶ 잠실 '호가 올리기' 다시 기승 ▶ 올 증시 하락세 예고? ▶ 삼성 임원인사 '설 전에 큰 폭으로' ▶ SK텔레콤 "KT-KTF 합병 반대" ▶ '듀스' 故 김성재 어머니 "내 아들 자살 아니다" 혼자 웃는 김대리~알고보니[2585+무선인터넷키]
