재건축 가능해진 '강남 단독주택지' 관심
서울 재건축 가능 361곳 발표…사업추진 가속 기대감 방배동일대 가격 급등 평당 3,000만원 호가
문병도 기자 do@sed.co.kr
서울시가 지난 4일 오는 2010년까지 재건축이 가능한 361개 구역을 확정 발표하면서 재건축이 가능해진 강남권 단독주택지에 대한 관심이 높아지고 있다.
재건축을 추진해온 방배동 일대 노후 단독주택지는 사업추진이 빨라질 것이라며 기대감에 부풀어 있다. 하지만 호재가 선반영되며 이미 가격이 오른데다 걸림돌도 많아 투자에는 신중해야 할 것으로 지적되고 있다.
◇방배동 일대 기대감에 가격급등=재건축 예정구역 가운데 단독주택 구역은 266개 구역, 216만여평에 달한다. 이 들 대부분이 강북권에 속해 있으며 강남권 단지로는 서초구 방배동 818-14번지 등 내방역 사거리 일대 10개 구역, 10만여평, 강동구 천호동 331-16번지 일대 3,300여평이 주목을 받고 있다.
특히 방배동 일대 재건축 구역은 역세권인데다 서리풀공원이 인접해 있어 입지조건이 양호하다. 단독주택 재건축 지역은 대부분 2종 일반주거지역으로 용적률 190~200% 수준에서 7~12층 아파트를 지을 수 있게 된다. 현재 노후 단독주택이 밀집한 이곳은 용적률 80~100% 수준으로 사업추진에 속도가 붙을 것으로 전망된다.
방배동 일대는 2ㆍ3차 뉴타운 지정 추진을 호재로 이미 투자자들이 몰리면서 소형 지분은 평당 2,500만~3,000만원대를 호가하고 있다. 여기에 단독주택지의 재건축 계획이 확정되면서 가격이 뛸 것으로 전망되고 있다. 방배동 고려공인 원종길 대표는 "뉴타운 추진에 이어 단독주택 재건축이 호재로 작용해 6월 이후 가격이 꾸준히 오르고 있다"고 전했다.
한국감정원 곽기석 도시정비사업단장은 "단독주택 재건축은 안전진단 절차가 필요 없어 사업추진이 비교적 쉬운데다 사업성도 재개발에 비해 좋다"며 "'8ㆍ31 대책'으로 투자처를 잃은 유동자금이 단독주택 재건축으로 몰릴 가능성이 크다"고 전망했다.
◇걸림도 많아 투자 신중해야=하지만 단독주택 재건축 성공사례가 아직 없고 제도적인 보완도 필요한 것으로 지적되고 있어 투자에는 신중해야 할 것으로 분석된다. 단독주택 재건축도 아파트 재건축과 동일한 규제를 받기 때문이다.
단독주택 재건축은 토지나 주택 중 하나만 소유해도 입주권이 주어지는 재개발과는 달리 토지와 주택을 모두 소유한 경우에만 조합원 자격이 주어진다. 때문에 토지 또는 주택만 소유한 사람은 단독주택 재건축에 반대할 가능성이 높아 사업추진에 걸림돌이 될 것으로 우려되고 있다.
토지 또는 주택만 보유한 사람이 많은 경우 재건축 조합설립 요건(토지 또는 건축물 소유자의 80% 이상, 토지면적의 3분의2 이상)을 맞추기가 쉽지 않을 것으로 분석된다. 또 토지나 주택만 소유한 사람의 경우 조합원 자격을 얻기 위해 주택이나 땅을 구입하려고 서두르거나 서로 지분을 합치려고 시도할 것으로 보여 가격급등과 함께 혼란도 야기될 것으로 예상된다.
단독주택 재건축은 또 아파트 재건축과 동일하게 소형평형의무비율, 조합원 지위 양도 금지, 늘어나는 용적률의 25% 임대주택 의무 건립, 재건축 후분양, 입주권 주택 간주 등의 각종 규제를 받게 된다.
한 부동산 전문가는 "단독주택 재건축과 유사한 재개발 사업의 경우 전체 조합원의 10~15%가 토지와 주택 중 하나만 소유한 경우"라며 "단독주택 재건축의 경우 이들 조합원 무자격자에 의한 민원으로 사업추진에 어려움을 겪을 수 있다"고 전망했다.
입력시간 : 2005/10/05 15:52
