[분양단지 들여다보기] 판교 중대형 임대아파트

주택공사가 오는 10일 3자녀 특별공급을 시작으로 청약을 받는 판교 중대형 아파트는 10년간의 의무임대기간후 분양전환되는 공공임대아파트다. 수요자 입장에서는 10년간 의무적으로 거주해야 한다는 점을 제외하면 사실상 분양아파트와 차이가 없는 셈이다. 특히 최근 판교에서 분양된 푸르지오그랑블이 평균 28대1의 높은 경쟁률을 기록한바 있어 이번 10년 임대 아파트의 청약결과에 어떤 영향을 미칠지도 관심이다. 이번에 공급되는 아파트는 4개 단지 2,068가구로, 공공임대지만 모두 전용 85㎡초과의 중대형으로만 구성돼 전량 600만원(서울 기준) 이상 청약예금통장 가입자 몫이다. 규모별로는 600만원짜리(이하 서울거주자 기준) 통장 가입자 몫인 전용 85~102㎡아파트가 1,007가구며, 전용 102~135㎡는 1,024가구가 가장 많은 물량을 차지하고 있다. 1,500만원짜리 통장 가입자 몫의 전용 135㎡ 아파트도 37가구가 나온다. 단지별로 보면 A6-1, A14-1블록은 서판교에, A26-1, A21-2블록은 동판교에 각각 자리잡고 있다. 특히 A21-2블록은 중심상업지역ㆍ신분당선 판교역에 인접해 있어 가장 치열한 경쟁이 예상된다. A26-1블록은 초중고가 단지와 인접해 있다는 것이 장점이다. 서판교의 두 단지는 쾌적한 생활환경을 갖추고 있다. A14-1은 단지 서쪽에 대규모 근린공원을 끼고 있다. 다만 A6-1블록은 상대적으로 생활편의시설이 부족하고 교통이 불편한 것이 흠이다. 일단 단기적인 임대조건은 분당신도시 아파트와 비슷한 수준이다. 판교임대 126㎡형의 보증금 1억7,150만원에 월임대료 65만원선으로, 월임대료를 전세로 환산하면 2억3,700만원 안팎이 된다. 특히 최근 입주가 시작된 판교신도시 33평형대 전세가 1억3,000만~1억4,000만원선에 나와있는 점을 감안하면 ‘임대조건’ 자체로는 큰 메리트가 없다. 다만 일단 임대로 살다가 10년후 분양가에서 임대보증금을 뺀 차액을 내면 되기 때문에 초기 자금부담이 적다는 것은 장점이다. 월 임대료가 부담된다면 임대보증금을 더 낼 수도 있다. 주공은 중대형 임대의 보증금을 더 내면 8%의 이율을 적용해 월 임대료를 절반까지 낮춰줄 예정이기 때문이다. 월 임대료를 절반으로 줄이면 임대보증금 부담은 4,875만~6,300만원 정도 늘어난다. 투자가치 자체는 유동적이다. 10년후 분양전환가격은 인근시세의 80% 안팎인 감정가로 책정하기 때문이다. 일반 분야아파트는 집값이 더 오를수록 시세차익이 커지지만 10년 임대아파트는 시세가 오를수록 분양전환가가 높아져 오히려 계약자의 자금부담이 늘어나는 셈이다. 이 때문에 이번 10년 임대아파트의 경우 지난달 말 분양됐던 푸르지오그랑블 보다는 다소 청약경쟁률이 낮아질 것으로 전문가들은 예상하고 있다. 주의할 것은 4개 단지중 A6-1블록을 제외한 3개 단지는 모두 오는 6~9월에 입주가 이뤄져 꼼꼼한 자금마련계획을 세워야 한다는 점이다. A6-1블록은 내년 6월 입주로 다소 여유가 있는 편이다. 오는 10일 3자녀 등 특별공급이 시작되며 일반 1순위 청약은 16일 실시된다.