또 내집을 마련할 때 까지는 전세나 월세로 집을 빌려 살게 되는데, 우리나라는 부동산 가격이 상대적으로 높아 재산에서 전세금이 차지하는 비중이 매우 크다. 만에 하나 전세금이 자칫 잘못되는 경우, 내집마련은 고사하고 가계가 큰 위험에 처할 수도 있다. 따라서 안전하게 전세금을 유지할 수 있는 임대차보호제도를 잘 알고 있는 것이 매우 중요하다.이번에는 우리나라의 임대차보호제도와 전세계약할 때 주의할 점, 그리고 전세금 관련 대출제도 등에 대해 알아보자.
◇주택임대차보호
주택임대차보호법은 주택소유자에 비해 상대적으로 약자의 지위에 있는 주택임차인을 보호해 국민 주거생활 안정을 도모하고자 제정된 법으로, 다른 임대차 계약에 비해 쉽고 간단한 절차만 거치도록 하고 있다.
보통 임대차계약은 반드시 전세권 등기를 해야만 물권적 효력이 있게 되지만, 경제적 약자인 임차인이 세를 들면서 집주인에게 등기를 해달라고 하지 못하는 것이 현실이다.
따라서 주택임대차보호법에서 주택에 대한 임대차계약은 주택의 인도와 주민등록의 이전만으로도 일정한 대항력을 취득하게 하고, 간단한 확정일자만 받아도 우선변제권을 인정하는 등 임차인을 보호하고 있다. 특히 소액임차인에 대해서는 최우선 변제권을 부여해 순위가 늦더라도 일정금액을 보호받을 수 있도록 하고 있다.
전세계약을 맺고 이사를 갔을 때는 주민등록 이전과 확정일자를 받아둬 불이익을 받는 일이 없도록 해야 한다.
이외에 임대차보호법에서는 임대차 기간은 따로 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 경우에도 2년으로 보며, 2년 미만으로 정한 경우 임대인은 이를 주장할 수 없으나 임차인은 주장할 수 있도록 하고 있다.
또 임대차기간 종료시에는 기간만료 1개월 전까지 통지해야 하고 통지를 하지 않은 경우에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임차한 것으로 본다. 이렇게 묵시적으로 갱신된 임대차 계약의 경우, 임차인은 언제든지 임대차계약의 해지를 통고할 수 있으며 임대인이 그 통고를 받은 날로부터 3개월이 경과하면 그 효력이 생긴다.
이 경우에도 임대인은 갱신된 기간까지는 해지통고를 할 수 없는 등 임차인들을 보호할 수 있는 여러 가지 제도들이 마련되어 있다.
◇전세계약시 유의사항
임대차 계약을 체결하기 전에 먼저 등기부등본 열람을 통해 주택소유자를 확인한 후 저당권 등 담보권 설정여부·가압류·압류·가처분 등기 등의 제한물권 유무 등을 확인하고 등기부에 드러나지 않는 우선변제권이 있는 소액임차인, 확정일자를 받은 임차인의 유무를 확인한 후 정당한 주택소유자와 계약을 체결하도록 해야 한다.
계약을 체결하고 나면 임대차계약서상에 확정일자를 받아 두고 이사를 하면 곧 바로 주민등록 이전을 해 두어야 한다.
확정일자란 그 날짜 현재 그 문서가 존재하고 있었다는 사실을 증명하기 위해 임대차 계약서의 여백에 기부(記簿)번호를 기입하고 확정일자인을 찍어주는 것을 말하는 것으로 확정일자는 공증사무소에서 받는 방법과 법원·등기소 또는 읍·면·동사무소에서 받는 세가지 방법이 있는데 주민등록 전입신고를 할때 읍·면·동사무소에서 받아 두면 시간과 노력을 절약할 수 있다.
임대차계약서상 확정일자는 임대인의 동의없이도 언제든지 계약서 원본을 제시하면 받을 수 있다. 이처럼 확정일자는 쉽고 간단하게 받을 수 있고 받아 두면 후순위 담보권자나 일반채권자에 우선하여 배당을 받을 수 있다. 그러나 배당을 받지 않으면 선순위 담보권자가 있는 경우에는 경락으로 임차권이 소멸하여 경락인에게 대항하지 못하며 소액임차인이 아닌 한 배당을 받을 수 없기 때문에 꼭 받아 두어야 한다.
◇전세자금대출 전세보증금은 수익이 나지 않는 가장 대표적인 재산이다. 사람들은 전세보증금을 올려주면 돈을 묻어 두는 것이 되므로 결국은 목돈이 된다고 하나 만기에 보증금에 이자를 붙여주는 집주인은 없다.
오히려 인플레율 만큼 돈의 실질가치가 떨어져 손해를 보는 것이다. 따라서 이 돈을 저축하거나 투자한다면 최소한 인플레율 이상으로 수익을 올릴 수 있으므로 다소 생활이 불편하더라도 집을 마련할 때 까지는 전세금을 최대한 낮춰 살아가는 것이 재산을 불려 가는데 도움이 된다.
부득이 전세금이 부족할 때는 금리가 높은 사채보다는 낮은 금리의 은행대출을 이용하는 것이 바람직하다. 특히 전세금을 마련하기 어려워 월세로 들어가는 경우도 있는데 월세는 연 24.0%의 금리를 부담하는 것이나 다름 없기 때문에 가급적 은행대출을 이용하는 것이 좋다.
현재 은행의 전세자금대출은 주택금융신용보증서를 이용할 수 있기 때문에 담보나 보증인이 없어도 소액의 보증료만 내면 쉽게 이용할 수 있다. 또 예전에는 전세자금대출은 부양가족이 있는 무주택세대주로 자격이 제한되어 있었지만 평화은행의 근로자전세자금대출외에는 이러한 제한이 거의 없이 대출을 해주고 있기 때문에 조금만 노력을 기울이면 이용할 수 있다.
대출은 금리가 낮을수록 좋으므로 대출을 받을 때는 보다 낮은 금리의 대출을 이용하도록 하자. 현재 평화은행의 근로자전세자금대출은 연간 급여총액이 2,000만원이하 (상여나 식대 등 제외)인 근로자만으로 한정되나 해당되는 자격요건을 갖춘 사람은 이용하면 아주 유리하다고 할 수 있다.
특히 지난 1월10일 정부에서 발표한 2000년도 주택시장 안정대책에서 이러한 근로자로 제한했던 전세자금을 연간소득 3,000만원이하인 무주택자로 확대하고 대출금액도 전세금의 50%범위 안에서 최고 5,000만원으로 늘리겠다고 발표했다.
또 IMF이후 전세금이 급격히 떨어진 시점에 계약하고 또다시 큰 오름세를 보이고 있는 상황에서 올초 계약을 다시해야 하는 사람들을 위해 전세기간이 2년 만료된 후 전세계약을 갱신할 때 인상된 전세금 차액의 50%범위안에서 가구당 2,000만원까지 연 8.5%조건으로 지원하겠다고 발표했다.
따라서 대출이 필요한 사람들은 이 제도를 이용하면 크게 도움이 될 것으로 최종 시행되면 놓치지 않도록 관심을 갖고 준비하는 것이 필요하다.
낮은 금리의 정부지원 대출을 이용할 수 없는 사람들은 일반 시중은행의 전세자금대출을 이용해야 하는데 이런 대출도 은행에 따라서는 대출을 약속하고 판매하는 사전저축 가입자나 우수고객에게는 대출금리를 낮게 해주고, 신용카드나 급여이체, 텔레뱅킹 이용고객에게는 금리할인 혜택을 주고 있다.
전세자금대출이 필요한 사람들은 미리미리 사전저축에 가입해 두고 주거래은행을 선정해 거래해 두는 것이 바람직하다.
주택은행 마케팅팀 팀장 양맹수 (02)769-7340
