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연 1%대 금리의 은행 공유형 모기지는 상품 출시 이전부터 주택·금융 시장과 정치권에서 뜨거운 감자로 떠오르고 있다.
논란이 많지만 정부는 은행 공유형 모기지를 당초 계획대로 추진할 것으로 예상된다. 전세 공급이 빠르게 감소하면서 장기화된 임대주택 시장의 불안을 완화하려면 구매 여력이 있는 가구가 주택을 구입할 수 있도록 유인할 당근책이 필요한데 정부가 그 대안으로 은행 공유형 모기지를 선택한 것으로 보이기 때문이다.
그러면 은행 공유형 모기지가 시장에서 우려하는 정도로 문제가 많을까. 그렇지 않다. 은행 입장에서 7년간 조달금리 이하로 대출해주기 때문에 수익이 감소할 것으로 보이지만 보증기관이 최소 조달금리를 보증할 뿐만 아니라 엄격한 대출심사를 거치기 때문에 은행의 역마진 가능성은 크지 않다. 오히려 주택가격이 상승하게 되면 은행 입장에서 일반 주택담보대출 이상의 수익 확보와 7년 이후의 연계대출이 가능하게 된다.
대출 수요자도 일반 주택담보대출보다 낮은 금리로 대출이 가능하다. 변동금리의 위험은 있으나 공유형 모기지는 일반 주택담보대출보다 투명한 금리구조를 갖고 유리한 금리 수준이 유지된다. 또 일반 주택담보대출 대비 절감되는 이자비용은 주택가격 하락시 손실을 일부분 보전해준다. 이러한 효과는 주택가격이 연간 -1.4~2.3% 변동할 때 커지며 그 이상이 되거나 이하가 되면 대출 수요자의 부담이 증가한다. 최근 주택시장의 가격 변동을 고려할 때 무리한 수준은 아니다.
오히려 은행, 보증기관, 주택 구매자가 모두 위험을 회피하기 위해 보수적으로 접근할 가능성이 높다. 즉 은행 및 보증기관이 대출해주려는 주택과 대출 수요자가 대출 받으려는 주택 대상이 다르게 나타나면서 대출이 많이 발생하지 않을 가능성이 크다. 따라서 위험에 대한 경고와 더불어 요란한 수레에 그치지 않기 위해 주택 구매자의 현실적인 활용 방안도 모색될 필요가 있다.
