수도권서 집 한채 더 사고 싶은데 양도세는…

Q: 현재 1주택을 가지고 있습니다. 수도권에서 주택 1채를 추가 구입하려고 하는데 가급적 양도세 감면을 받는 주택을 구입하고 싶습니다. 어떤 주택을 구입해야 양도세 감면을 받을 수 있나요. 기존주택을 먼저 매각하면 양도세는 어떻게 되는지 궁금합니다. (40대 회사원) A: 양도세 감면대상 주택은 지역과 면적 등에 제한이 있으므로 주의해야 합니다. 우선 양도세 감면대상지역은 전국에서 유일하게 서울만 제외됐습니다. 따라서 서울만 아니면 어느 지역에서 구입하든지 양도세 감면혜택을 받을 수 있습니다. 수도권이라면 인천과 경기지역이 대상이 됩니다. 시기적으로는 2009년 2월12일부터 2010년 2월11일 사이에 취득해야 합니다. 여기서 미분양 주택의 취득일은 실제 잔금일과 등기 접수일 중 빠른 날을 기준으로 하며 최초 분양계약은 분양 계약일입니다. 세제감면 대상 미분양 주택은 2009년2월11일까지 분양 계약이 되지 않아 선착순으로 공급하는 주택이거나 2009년 2월12일~2010년 2월11일 사이에 매매계약을 체결하는 신축주택을 말합니다. 주택의 면적은 수도권과밀억제권역은 전용면적이 149㎡를 초과해선 안되고 그 외 지역은 면적에 제한이 없습니다. 또 반드시 주택인 상태에서 매각해야 양도세 감면이 가능하고 분양권 상태에서 매각하면 양도세 감면혜택이 주어지지 않습니다. 이런 조건을 충족한 미분양 주택을 매입하면 2가지 혜택이 주어집니다. 우선 5년 이내에 매각하면 전체차익에 대해 양도세 감면이 주어집니다. 이때 5년은 완성된 주택의 경우 실제잔금일과 등기 접수일 중 빠른 날이 되며, 최초 분양계약을 한 경우에는 분양권 계약일이 아니라 완공후 실제 분양대금 완납일과 등기 접수일 중 빠른 날을 기준으로 합니다. 또 미분양주택은 주택 수에서 제외돼 기존주택이 양도세 비과세 요건을 충족한다면 미분양 주택 몇 채를 취득하더라도 혜택을 받을 수 있습니다. 하지만 이런 혜택은 결국 양도차익이 전제돼야 가치가 있기 때문에 시세차익이 발생할 것인지를 먼저 검토하고 구입여부를 결정하는 것이 바람직 합니다.