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Q=현재 거주한 적은 없지만 3년 이상 보유한 2주택을 소유하고 있습니다. 이 중 1주택을 임대주택으로 등록한 후 나머지 1주택을 매도한다면, 2년 거주요건을 채워 매도하는 경우와 2년 거주요건을 채우지 않고 매각하는 경우 차이점은 무엇인가요.
A= 1주택자 비과세요건 완화로 앞으로는 일반적인 경우 1가구 1주택 2년 이상 보유 요건만 충족 하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 하지만 임대주택과 거주용 주택을 소유하는 경우 일반적인 경우와 달리 2년이상 보유 외에도 2년 거주요건을 추가로 충족해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이때 최초 거주용 주택을 매도하는 경우 2년 거주요건은 취득일부터 양도일까지의 전체 보유기간 동안의 거주기간을 통산하여 산정합니다.
따라서 위 사례의 경우 임대주택외 소유주택을 2년 거주요건을 충족했는지 여부에 따라 1가구 1주택 비과세혜택이 결정됩니다. 즉 1가구 1주택 비과세 혜택을 받으시려면 반드시 2년 거주요건을 충족한 후 매도하셔야 한다는 것입니다.
만약 2년 거주요건을 채우지 않고 매도하면 양도세를 부담해야 하는데 이 경우 중요한 문제가 장기보유특별공제입니다. 1주택자의 경우 장기보유 특별 공제율은 24%~80%가 적용되고, 1가구 1주택 이외의 경우는 10%~30%가 적용됩니다. 때문에 2년 거주요건을 채우지 못한 임대주택외 소유주택을 매도하는 경우에도 어느 장기보유특별공제율이 적용되느냐에 따라 양도소득세 차이가 많이 나게 됩니다.
현행 과세관청의 해석은 2년 거주요건을 채우지 못한 상태에서 임대주택외 소유주택을 매도하는 경우 10%~30%의 장기보유 특별 공제율을 적용합니다. 따라서 2년 거주요건을 채우지 못하고 임대주택외 소유주택을 매도하는 경우에는 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택도 받지 못하고, 장기보유특별공제도 10~30% 정도밖에 받지 못하게 되는 것입니다.
