초기가입비 부담 크고 이사도 맘대로 못해<br>물가·집값 올라도 연금수령액 그대로…기존 대출도 없어야
[주택연금 이것이 문제다] 주택연금 10가지 함정
대출한도 3억… 고가주택 보유자는 손해초기가입비 부담 크고 이사도 맘대로 못해물가·집값 올라도 연금수령액 그대로…기존 대출도 없어야
안의식 기자 miracle@sed.co.kr
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• 왜 이런 문제 생겼나?
• 가입자 평균 분석해보면
동갑내기 부인 B씨와 함께 살고 있는 A씨(70)는 주택연금(역모기지론)에 관심이 많다. 퇴직 후 A씨 부부는 자녀들이 주는 생활비로 살았다. 그러나 자녀들도 생활이 그리 여유롭지 못해 항상 마음이 무거웠다.
그래서 A씨 부부는 집을 담보로 죽을 때까지 평생 연금을 준다는 주택금융공사의 주택연금을 알아보기로 했다. 서울 인근 신도시에서 살고 있는 A씨 부부의 아파트는 감정가 기준 3억원.
그러나 알아보면 알아볼수록 비용도 많이 들고 제약요건도 많아 가입을 망설이고 있다. 문제점은 크게 열 가지로 요약할 수 있다.
첫째 문제는 가입비용. 초기 보증비용만도 600만원(주택 가격의 2%)에 이른다. 여기에 근저당 설정비용(80만원), 법무사 수수료(30만원), 인지대(35만원) 등을 합하면 745만원이나 된다. 이 비용은 환불이 불가능하다. 따라서 가입 후 1년 뒤 갑자기 사정이 생겨 해약하려면 초기 비용과 1년간 받은 연금, 초기 보증료와 별도인 월 보증료, 대출이자 등을 합해 1,979만원을, 3년 뒤 해지하려면 5,072만원을 갚아야 한다.
둘째, 인플레이션에 대한 대비가 전혀 안 된다는 점이다. A씨가 감정가 3억원의 아파트로 받을 수 있는 연금은 매월 106만원. 만약 앞으로 10년 동안 물가가 두 배로 오른다면 10년 뒤 A씨의 연금은 구매력 기준 실가치 측면에서 절반으로 줄어든다.
셋째, 앞으로 주택 가격이 크게 오른다 해도 A씨가 받는 금액은 그대로라는 것. 주택연금은 첫 계약 당시 월 연금지급액이 고정되기 때문에 주택 가격이 올라도 더 주지 않는다. 기존 계약을 해지한 뒤 오른 주택 가격을 기준으로 새로 가입할 수는 있다. 그러나 이 경우 기존 대출을 모두 갚은 뒤 오른 주택 가격에 따라 1,000만원 안팎의 초기 가입비용을 또다시 내야 해 망설이지 않을 수 없다.
넷째, 내 집을 내가 맡기고 연금을 받는데 그 돈을 내 마음대로 쓰지 못하는 점도 꺼림칙하다. 현재 주택연금은 매달 받는 돈 외에 급할 때 쓰도록 일정 금액을 미리 빼놓을 수 있다. 그러나 그 금액이 주택 감정가의 15% 내외(대출한도의 30%) 정도밖에 되지 않고 용도 제한도 많다. 자녀 결혼, 의료비 등으로 제한되고 이 또한 사용 사실을 영수증 등으로 증명해야 한다.
다섯째, 일단 주택연금에 가입하면 집을 마음대로 옮기지 못한다. 질병치료ㆍ자녀봉양 등의 이유를 제외하고는 1년 이상 집을 비울 경우 계약이 해지된다. 양로원도 함부로 갈 수 없다. 10~20년 뒤 집이 낡거나 동네 환경이 나빠져도 집을 옮기지 못한다.
주택연금은 초기가입비용이 높고 인플레이션 위험에 그대로 노출되는 것 외에도 문제점은 또 있다.
앞에 예로 든 다섯가지 외에도 여섯번째 문제점으로 기존 대출자에 대한 배려가 없다는 점을 꼽을 수 있다. A씨 부부는 현재 이 아파트를 담보로 3,000만원의 담보대출이 있다. 이를 모두 갚아야 주택연금에 가입할 수 있다. 미국은 이 경우 주택연금을 통해 이 대출금을 갚고 남은 부분만 가입할 수 있는데 우리는 불가능하다.
일곱째, 연금은 처음 정하면 죽을 때까지 고정급으로 받는데 대출이자는 변동금리다. 그래서 지금처럼 금리가 오르는 시기에는 받는 연금은 일정하지만 대출이자는 복리로 눈덩이처럼 불어난다.
여덟째, 이혼의 경우 배우자에 대한 고려가 없다. 부인 B씨는 이혼할 경우 주택연금을 전혀 받을 수 없다. 아파트가 남편 A씨 명의로 돼 있고 주택연금도 A씨 명의로 받았기 때문이다.
아홉째, 재개발ㆍ재건축에 대한 배려가 없다. 살고 있던 아파트가 재개발이나 재건축을 하는 경우 기존 대출금ㆍ대출이자ㆍ보증료 등을 모두 갚고 해지해야 한다.
열째, 5억~6억원의 고가주택 소유 고령자들은 연금액수에서 손해를 본다. 주택연금 가입주택 한도는 6억원이지만 대출한도가 3억원이기 때문이다. 즉 감정가 6억원 아파트에 사는 고령자가 가입할 경우 대출한도는 3억원이 훨씬 넘게 나온다. 하지만 정부는 정책적으로 이를 3억원으로 묶었다. 따라서 대출한도 3억원 이상은 손해를 보게 된다.
연금 지급금액이 너무 적게 설정돼 있다는 분석도 있다. 이는 연금산정이자율(할인율)과 관련이 있다. 이 이자율이 높으면 연금이 적고, 낮으면 많다. 할인율이기 때문이다. 현재 이 이자율은 7.12%. 10년 만기 국고채 직전 5년간의 평균 수익률에 2.0%포인트의 마진을 더한 수치다. 미국은 가입자가 매달 변동금리를 선택하면 10년 만기 미 재무부 증권 금리에 1.5%포인트 마진을 더한 할인율을 적용한다.
주택연금에 가입하더라도 주택의 소유권은 엄연히 가입자에게 있다. 따라서 재산세 등 각종 세금과 공과금은 가입자가 그대로 내야 한다. 이를 제대로 내지 못하면 주택연금계약도 즉시 해지되고 그동안 받은 돈과 대출이자ㆍ보증료 등을 모두 한꺼번에 갚아야 한다.
상속문제도 고민이다. 자녀들의 부담을 덜어주기 위해 주택연금에 가입했지만 막상 죽고 나서 자녀들에게 물려줄 것이 한푼도 없게 된다는 생각을 하면 마음이 무겁다. 주택연금은 연금을 받는 노인들이 죽고 나면 그 집을 팔아 기존 대출금을 가져가기 때문이다.
입력시간 : 2007/10/09 17:27
