 | | 황정란 |
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Q.: 경매에 나온 4층짜리 건물을 낙찰 받기로 하고 먼저 그 건물을 둘러보기 위해 가봤는데 이 건물에 유치권이 설정돼 있다는 공지가 붙어 있었습니다. 유치권이 설정돼 있다는 것이 어떤 의미인가요. 만약 유치권 설정으로 불이익을 받는게 있다면 이를 해결하는 방법에는 무엇인지 궁금합니다.
A.: 경매는 시세보다 저렴한 가격에 부동산을 구입할 수 있다는 이유로 최근 재테크 수단으로 각광 받고 있습니다. 그런데 유치권이 설정돼 있는 부동산을 낙찰 받게 되면 유치권자의 점유로 인해 낙찰자가 그 부동산을 사용하는데 예기치 않은 방해를 받을 수 있습니다. 이 때문에 낙찰 받기 전 경매 부동산에 유치권이 설정돼 있는지 여부를 잘 살펴보아야 합니다.
부동산에 있어 유치권이란 '타인의 부동산을 점유한 자가 그 부동산에 관해 생긴 채권을 가지는 경우 변제를 받을 때까지 그 부동산을 점유할 수 있는 권리'로서 법정담보물권입니다(민법 제320조 제1항 참조). 유치권은 경매로 '신축건물'이나 '건축 중인 건물의 대지' 또는 상업용 건물' 등을 매수할 때 주로 문제가 되며 그 담보가 되는 채권(피담보채권)은 공사대금채권이 대부분입니다.
공사대금이 미지급되는 등의 이유로 유치권이 설정되어 있는 부동산을 낙찰 받게 될 경우, 낙찰자는 유치권자에게 미지급된 공사대금을 지급하여야만 현실적으로 낙찰 받은 건물을 인도받을 수 있습니다. 다만 유치권자는 낙찰자에 대해 피담보채권의 변제가 있을 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있을 뿐이고 직접 그 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없다는 것이 판례의 태도입니다(대법원 95다8713).
따라서 낙찰자는 유치권자의 점유로 목적물의 사용이 방해되기 때문에 유치권을 없애야 하는데 그 방법으로는 유치권자가 주장하는 채권이 가짜(공사를 하지 않았는데도 공사한 것처럼 꾸미는 경우 등)임을 밝히거나, 유치권이 인정되지 않는 채권(유치권배제의 특약이 있는 채권이거나, 시효가 소멸한 공사대금채권, 공사완료 시로부터 3년간 행사하지 않은 공사대금채권은 3년의 시효로 소멸ㆍ서울고법2007나77370)임을 밝혀야 하고 만약 유치권자가 주장하는 채권이 적법하다면 상당한 담보제공으로 유치권 소멸청구를 할 수 있는 사유가 있는지를 확인하여야 합니다.
