[알쏭달쏭 부동산교실] 농사 짓지않고 농지 보유할 수는 없을까?

[알쏭달쏭 부동산교실] 농사 짓지않고 농지 보유할 수는 없을까? 1년 보유후 농지은행에 임대 위탁하면 가능 정현철 신한은행 부동산 전문가 Q. 서울에 사는 자영업자인 박모씨(40세)는 투자 목적으로 충청도 소재 농지 매입을 계획하고 있다. 그런데 주변에서는 농사를 짓지 않으면 농지를 강제로 처분해야 하며 부재지주가 돼 양도소득세가 60%로 중과된다고 한다. 박씨는 농사를 짓지 않고 농지 보유가 가능한지, 또 양도소득세를 줄일 수 있는 방법은 있는지 궁금하다. A. 농지는 자기의 농업 경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다(농지법 제6조 참조). 또 1996년부터 농지법이 시행됨에 따라 1996년 1월1일 이후 취득한 농지는 그 면적에 관계없이 자경하는 것이 원칙이다. 농지 취득 후 정당한 사유 없이 자기의 농업경영에 이용하지 않으면 그 사유가 발생한 날부터 1년 이내에 해당 농지를 처분해야 한다(농지법 제10조 참조). 예외적으로 농지은행에 임대 위탁해 임대차계약을 체결하면 그 계약기간에는 직접 경작하지 않아도 처분하지 않고 계속 소유할 수 있다. 다만 농지은행에 임대 위탁하기 위해서는 신규 취득 후 1년이 경과해야 가능하다. 왜냐하면 신규 취득 후 바로 농지은행에 임대 위탁하는 것은 투기목적으로 농지를 취득했다고 보아 임대수탁에서 제외하고 있기 때문이다. 그러므로 박씨는 농업인으로 인정 받기 위해 1년 중 90일 이상 농업에 종사하해야 한다. 또 도시지역 및 계획관리지역 내의 농지, 농지전용 허가를 받은 농지, 개발용도로 지정된 지역ㆍ지구ㆍ구역ㆍ단지 안의 농지, 일정규모 이하의 소규모 농지(농업진흥지역 내 1,000㎡미만, 농업진흥구역 밖 1,500㎡미만) 등은 수탁제외 농지이기 때문에 주의가 필요하다(한국농촌공사 및 농지관리기금법 시행령 제19조의7 참조). 농지은행에 농지를 임대 위탁하는 경우 최소 임대계약기간은 5년이며 8년간 임대위탁을 하면 비사업용 토지(양도차익의 60% 부과)에서 제외된다(소득세법 시행령 제168조의8 참조). 즉 위탁기간이 8년이 넘으면 양도차익에 따라 9~36%의 양도세율이 적용된다. 결론적으로 박씨가 1년간 농지 보유 후 농지은행에 임대 위탁해 임대차계약을 체결하면 농사를 짓지 않더라도 농지 보유가 가능하게 된다. 또 8년간 임대 위탁하는 경우 비사업용 토지에서 제외되기 때문에 양도소득세를 절감할 수 있다.