저밀도 재건축 조합원 부담 는다
서울 송파구 잠실지구등 서울시내 5개 저밀도지구의 재건축 용적률이 당초 계획치인 285%(기본 270% + 인센티브 최고 15%)보다 5~15% 포인트 가량 낮아지게 돼 조합원들의 추가부담금이 늘어날 것으로 보인다.
서울시가 최근 마련한 '저밀도지구 인센티브 용적률 적용기준'을 각 단지의 기본사업계획에 적용시켜 산정한 결과, 인센티브 용적률은 평균 6~7%선으로 나타났다.
이 계산에 따르면 인센티브 용적률을 아예 적용받지 못하는 단지도 있고 최대로 적용받는 단지도 10%밖에 안되는 것으로 조사됐다. 결국 저밀도지구의 용적률은 당초 최대 285%에서 270~280%로 낮아지게 되는 셈이다.
이에 따라 재건축 조합들은 서울시의 새 기준에 강력반발하고 있다. 재건축조합들은 그동안 15%의 인센티브 용적률을 적용받는 것으로 보고 사업을 추진해왔는데 이같이 용적률이 축소될 경우 건립가구수가 줄어 조합원 부담이 크게 늘어나기 때문이다.
◇추가부담금 얼마나 느나=서울시는 저밀도지구의 용적률을 270%로 하되 도로ㆍ공원ㆍ학교 등 공공시설을 법정기준보다 더 확보할 경우 최대 15%까지 인센티브 용적률을 적용키로 한데 이어 최근 도로ㆍ공원등은 '인센티브 용적률 적용기준'을 마련해 발표했다.
이 기준에 따르면 도로ㆍ공원 등은 추가로 제공되는 면적의 100%, 학교ㆍ공공청사는 해당시설 부지 면적의 50%만 인센티브 용적률 계산에서 인정을 받는다. 이 기준을 적용하면 도로ㆍ공원의 경우 별문제가 없으나 학교ㆍ공공청사 등은 보너스 용적률이 절반으로 줄어들게 된다.
송파 잠실지구의 경우 시영 10%, 1단지 6%, 2단지 6%, 3단지 7%, 4단지 5% 등으로 15%에 턱없이 못 미치고 있다. 강서 화곡지구의 경우 1ㆍ2지구는 아예 적용을 받지 못한다.
용적률이 이같이 축소되면 평균 60~70가구, 최대 200가구 정도를 건립하지 못하게 돼 조합원들의 추가부담금 역시 가구당 평균 1,000만~3,000만원, 많게는 5,000만원까지 늘어날 것으로 분석되고 있다.
◇재건축 사업 못한다=저밀도 조합원들은 시가 소형평형 건립을 의무화한데다 인센티브 용적률마저 15%를 적용받지 못하게 되자 재건축 사업을 하지 말라는 것이라며 반발하고 있다.
특히 건축조례상의 산정기준이 명문화 돼있는데, 시가 이것을 무시하고 저밀도지구에 한해 강화하는 것을 골자로 한 새 기준을 적용하는 것은 납득하기 어렵다고 지적하고 있다. 실제 건축조례를 기준으로 인센티브 용적률을 산정하면 잠실지구의 경우 4단지를 제외한 나머지 단지들은 15% 이상 확보가 가능하다.
잠실지구 한 조합장은 "시가 마련한 새 기준은 저밀도지구의 특성을 무시한 것" 이라며 "건축조례를 바탕으로 하되 최대 15%선을 넘지 않는 선에서 인센티브 용적률을 적용하는게 타당하다"고 주장했다.
이종배기자
