30평대 경쟁률 100대1 넘을듯
[내년 분양시장 키워드 판교 신도시 대해부]토지보상 늦어져 내년 8~9월께나 분양 예상원가연동ㆍ채권입찰제 적용 분양가 평형별 큰차이"중소형 900만원대.대형은 1,200~1,500만원대"25.7평 이하 75%는 무주택자에 우선 공급
분양시장의 ‘로또’로 불리는 판교 신도시 아파트에 대한 관심이 뜨겁게 달아 오르고 있다. 화성 동탄 신도시의 청약 경쟁률이 저조하게 나온 이유 중 하나가 판교 신도시를 위해 통장 사용을 자제하고 있기 때문이다. 그만큼 내년 분양시장의 키 워드는 단연 판교 신도시가 될 것으로 보인다. 청약통장 가입자가 반드시 알아야 할 내용을 살펴본다.
①분양시기, 하반기 이후 예상
건설교통부는 최근 국정감사에서 판교 신도시의 아파트 분양시기가 2005년 6월로 예상된다고 밝혔다. 이는 정부가 밝힌 최초 분양 시기인 내년 3~5월보다 다소 늦춰진 것이다. 그러나 실제 분양시기는 하반기 이후에나 가능할 것으로 보인다. 판교지역의 토지보상이 지체되고 있는 것이 이유다. 현재 수용토지 가운데 90%가 보상을 마쳤다. 나머지 10%는 강제수용 절차를 밟아야 하는데, 적잖은 시간이 소요될 것으로 보인다. 이에 따라 실제 분양은 내년 8~9월께나 가능할 것으로 예상되고 있다.
②분양가, 평형별로 격차 크다
초미의 관심사인 분양가는 평형별로 큰 격차가 예상되고 있다. 정부가 판교 신도시 택지를 원가연동제와 채권입찰제를 담은 개정 주택법 시행 이후에 하기로 했다. 원가연동제와 채권입찰제가 판교 신도시에 적용된다.
원가연동제가 적용되는 전용면적 25.7평 이하는 분양가격이 평당 800~900만원 대, 채권입찰제가 적용되는 전용 25.7평 초과는 1,200만~1,500만원 대로 추정되고 있다.
③지역별 공급 비율은 3대 7
판교 신도시 아파트는 전체 물량의 30%가 성남시 거주자, 70%는 서울 등 기타 수도권 거주자(성남 제외)에게 공급된다. 즉 3대 7의 비율로 나눠 성남시 거주자에게 우선 공급하고, 나머지 물량을 기타 수도권 거주자에게 분양하는 방식이다.
판교 신도시는 현재 투기과열지구로 지정돼 있다. 이에 따라 각 거주지역별로 전용면적 25.7평 이하 물량의 75%가 만 35세 이상인 무주택 세대주(5년 이상)에게 공급된다. 아울러 ▦과거 5년간 당첨사실이 있거나(배우자 포함) ▦1가구 2주택 이상 ▦2002년 9월 4일 이후에 청약통장에 가입한 사람 중 세대주가 아닌 자는 2순위로만 신청이 가능하다.
④주소 이전해도 성남 1순위 안 된다
현재 주소를 이전하면 성남 1순위로 신청할 수 있을까? 성남 1순위가 서울 등 기타 수도권 1순위보다 당첨 확률이 높기 때문이다. 결론은 불가능하다. 판교 신도시 아파트를 성남 1순위로 신청하려면 다음의 요건을 갖춰야 된다.
판교 신도시가 택지개발지구로 정식 지정된 2001년 12월26일 이전부터 성남시에 거주하고 있어야 된다. 그 이후 전입자는 성남 1순위 신청 자격이 주어지지 않는다. 현재 주소를 이전해도 서울 등 기타 수도권 1순위로 신청해야 된다.
⑤국민주택, 분양규모 확정되지 않았다
판교 신도시 아파트 분양 규모는 전용 18평 이하 9,500가구, 전용 25.7평 이하 1만100가구, 전용 25.7평 초과 6,400가구다. 전용 18평 이하 9,500가구 중 6,000가구가 국민임대주택(임대기가 20, 30년)으로 건립된다.
한가지 고려할 것은 청약저축 가입자가 신청할 수 있는 국민주택(기금의 지원을 받아 건립되는 주택, 임대주택 제외) 규모는 미 확정이다. 제반 여건을 고려해 볼 때 전용 18평 초과 1만6,000여 가구 중 극히 적은 규모가 청약저축 가입자에게 돌아갈 것으로 보인다. 청약저축 가입자 중 일반 아파트 신청을 원하는 경우 청약예금으로 전환을 고려해 볼 필요가 있다.
⑥전용 25.7평 이하 치열한 경쟁 예상
올 9월 말 현재 수도권 1순위자는 청약부금이 84만2,808명이고, 청약저축은 30만838명이다. 청약예금은 총 138만5,099명이다. 예금을 세부적으로 보면 전용 25.7평 이하 44만1,229명, 전용 25.7평~30.6평 이하 49만8,800명, 30.6평~40.5평 이하 29만249명, 전용 40.5평 초과 15만4,821명이다.
특히 전용 25.7평 이하(30평형대)를 신청할 수 있는 1순위(청약부금 및 청약예금 25.7평 이하)는 128만4,037명에 이른다. 30평형대 공급 규모가 1만 가구 안팎인 점을 감안해 볼 때 현 9월 시점을 기준으로 경쟁률이 평균 100대 1이 예상된다. 40평형대 이상 대형 평형은 70대1이 추정된다. 분양시점에 가서는 1순위자가 더 늘 것으로 보여 경쟁률은 더 올라갈 것으로 전망되고 있다.
⑦판교, 입주 후 예상시세는
판교 신도시 아파트 입주는 내년 하반기 분양시 2007년 이후부터 실시될 것으로 보인다. 판교 신도시 아파트 입주 후 시세는 분당 보다 비싸고, 서울 강남보다 낮게 형성될 것이 확실시 된다.
닥터아파트 분석에 의하면 비교 대상인 분당과 강남구 아파트 평당가를 보면 10월 현재 분당은 ▦30평형대 평당 1,293만원 ▦40평형대 1,250만원 ▦50평형대 1,161만원이다. 강남구는 ▦30평형대 1,900만원 ▦40평형대 2,210만원 ▦50평형대 2,378만원이다.
평형대별로 보면 분당은 30평형대가 가장 비싸고, 강남구는 50평형대 이상 대형 평형이 가장 높다. 이런 점을 감안해 볼 때 판교 신도시 입주시점 평형대별 시세는 40평형 -> 30평형 -> 50평형 이상의 순으로 책정될 가능성이 높다는 게 닥터 아파트의 분석이다. 판교 아파트 값이 강남구의 몇 % 선에서 형성되느냐가 관건. 80% 수준으로 예상해 보고, 연간 4% 상승한다고 가정했을 때 30평형대 입주 시세는 평당 1,641만원 정도로 추정되고 있다.
이종배
기자 ljb@sed.co.kr
입력시간 : 2004-10-17 15:25
