노후 주택지 지분쪼개기로 '몸살'

오는 7월부터 재개발기본계획이 수립되지 않은 지역에서 '지분쪼개기'가 허용됨에 따라 개발 추진 중인 서울 노후주택지 곳곳에서 집값 하락 등 각종 부작용이 나타나고 있다. 마포구 망원동 전경.

오는 7월 '서울시 도시ㆍ주거환경정비조례 개정안' 시행을 앞두고 서울의 각 노후주택지가 몸살을 앓고 있다. 재개발기본계획이 수립되지 않은 지역에서 '지분쪼개기'가 사실상 허용된데다 분양자격에 제한을 두던 면적기준도 없애기로 했기 때문이다. 이에 따라 주요 노후주택지마다 신축을 통한 지분쪼개기가 급증하면서 공급이 넘쳐나 집값이 오히려 급락하고 있다. 서울시의 한 관계자는 8일 "6월 중 주거환경정비조례 개정안을 서울시의회에서 통과시킬 계획"이라며 "새로 쪼갠 지분의 면적과 관계없이 조합원 자격을 모두 인정받는 안이 확정될 것"이라고 말했다. 이는 이론상 전용3.3㎡형 주택만 매입해도 조합원 자격을 얻을 수 있다는 뜻이다. 노후 단독주택을 헐어 다세대주택을 짓는 '신축 지분쪼개기'의 경우 지난 2008년 7월30일 이후 건축허가를 받은 주택은 통상 전용면적이 60㎡형 이상이어야 분양자격을 받을 수 있었다. 문제는 지분쪼개기가 무차별적으로 허용되면서 해당 지역의 지분 값이 폭락 조짐을 보이고 있다는 점이다. 지분쪼개기가 일어나면 투자자가 몰려 집값이 상승한다는 부동산 상식이 뒤집히고 있는 셈이다. 실제로 신축 지분쪼개기가 왕성하게 벌어지고 있는 마포구 합정ㆍ망원동의 경우 지분 3.3㎡당 3,500만원에 육박하던 새 빌라값이 최근에는 3,000만원 초반까지 떨어졌다. 공급물량이 쏟아지며 수급불균형이 빚어지고 있기 때문이다. 아예 분양을 포기하고 새 집을 통으로 매각하려는 건축업자마저 등장했다. 합정동 C공인의 한 관계자는 "지분쪼개기를 하면 지분 3.3㎡당 분양가는 올리는 대신 투자금액은 낮춰 투자자를 모집해야 하는데 현재는 매수 문의가 모두 사라졌다"며 "지분쪼개기가 집값 상승에 악재로 작용하고 있다"고 전했다. 전영진 예스하우스 대표는 이에 대해 "한강변 '유도정비구역' 중 지난해 건축행위허가제한에 묶인 광진구 자양동은 그나마 사정이 나은 편"이라며 "주택 신축에 제한이 없는 합정ㆍ망원동은 조합원 증가에 따른 사업성 악화는 둘째치고 아예 재개발이 어려워질 수도 있다"고 말했다. 재개발사업의 시동을 걸기 위한 노후도를 우선 충족해야 하는데 이 기간이 늦춰질 수밖에 없다는 것이다. 서울시 역시 이러한 문제점을 인지하고 있으나 당장은 뾰족한 해결책이 없다는 입장이다. 서울시의 한 관계자는 "도시 및 주거환경정비법(도정법)이 지난해 개정되면서 이에 맞춘 재산권 행사를 서울시가 조례로 막을 명분이 없어졌다"고 말했다.