서민 주거복지 늘리고… 주택시장 살리고… 두 토끼 잡는다

류성걸(오른쪽) 대통령직인수위원회 경제1분과 간사와 이현재 경제2분과 간사가 8일 오전 서울 삼청동 인수위에서 열린 전체회의에 참석해 이야기를 나누고 있다. /손용석기자

보금자리주택의 분양물량을 줄이고 임대주택 비중을 확대하기로 한 것은 서민주거 안정과 민간 주택시장 회복이라는 두 마리 토끼를 잡겠다는 의도다.

현 정부의 보금자리주택정책이 자가 소유를 촉진시키고 집값 안정에 기여했다는 점에서는 의미가 있지만 전셋값 상승과 민간 주택시장 황폐화라는 부작용을 초래한 만큼 분양형을 서민용 임대형으로 바꿔 주거복지를 확대하는 동시에 민간 건설사의 주택공급 기능을 강화해 침체된 부동산 시장을 되살리겠다는 것이다. 이에 따라 현재 40% 수준인 보금자리주택의 임대비중은 70~80%까지 2배 가까이 늘어날 것으로 예상된다.

인수위는 또 보금자리주택의 임대비율을 높이는 동시에 임대주택 공급주체도 다양화하는 방안을 검토하고 있다. 재정난에 허덕이는 한국토지주택공사(LH)와 지방 공사만으로는 임대주택을 늘리는 데 한계가 있는 만큼 다른 공기업이나 민간의 참여를 유도해 공급여력을 확대할 필요가 있기 때문이다. 박근혜 대통령 당선인의 핵심 주택ㆍ부동산정책인 '행복주택(철도부지 위에 짓는 임대주택)'이 공급주체 다양화의 대표적 사례가 될 것으로 전망된다.

◇보금자리주택 임대비중 대폭 확대=이명박 정부의 핵심 주택정책인 보금자리주택의 궤도 수정은 기정사실이었다. 박 당선인이 후보 시절이던 지난해 11월 경제신문들과의 합동 인터뷰에서 "부동산 거래를 위축시켜온 보금자리주택도 분양형을 임대형으로 바꿔야 한다"고 밝혔기 때문이다.

보금자리주택은 훼손된 그린벨트를 해제해 시세의 절반 가격에 주택을 공급해 집값 안정과 서민주거 안정을 꾀했다는 점에서 긍정적인 평가를 받았다. 동시에 전셋값 상승과 민간 주택시장 침체라는 심각한 부작용도 낳았다. 입지가 좋은 지역에 추가로 값싼 보금자리주택이 공급될 것이라는 기대심리에다 집값 하락에 대한 우려로 실수요자들이 주택구입을 미루면서 전셋값이 치솟고 민간 분양시장이 극도로 위축됐다. 주택업계가 지난해 11월 민간 주택시장을 살리기 위해 공공이 건설하는 보금자리주택을 폐지하거나 분양주택을 모두 임대주택으로만 공급해달라며 정부와 정치권에 정책건의를 할 정도였다.

보금자리주택정책은 임대주택 공급기능 약화도 불러왔다. 과거 똑같이 그린벨트를 해제해 조성한 국민임대지구의 경우 임대주택 비중이 60%였으나 보금자리주택지구는 최대로 지어도 45% 정도다. 보금자리주택특별법에 따르면 지구 내에는 30년 이상 장기공공임대주택(영구ㆍ국민임대)의 경우 15~25%, 10년 공공임대주택은 10~20%를 짓도록 돼 있다.

인수위는 임대주택 공급을 늘려 보편적 주거복지를 실현하는 동시에 부동산 거래 활성화라는 박 당선인의 공약을 제대로 실행하기 위해서는 보금자리주택의 임대비중 확대가 불가피하다고 보고 있다. 이에 따라 현재의 40~50%선인 임대주택 비중이 70~80% 수준까지 늘어날 것으로 전망된다. 인수위의 한 관계자는 "비중을 얼마로 확대할지는 논의해봐야 할 것"이라면서도 "이미 방향은 정해져 있다"고 말했다.



새 정부 출범으로 기존 보금자리주택정책이 폐지 또는 대폭 축소될 가능성도 점쳐졌지만 일단 임대비중을 높이는 방향으로 궤도를 수정하는 선에서 계속 추진될 확률이 높아졌다. 장성수 주거복지연대 전문위원은 "보금자리지구에는 임대주택만 짓자는 주장도 있지만 해당 지구 주민들의 반발이나 사업자의 수익성을 감안할 때 현실성이 떨어진다"면서 "자가 소유를 유도하면서도 서민주거 안정이라는 측면에서 임대비중을 늘리는 게 맞다"고 전했다.

◇행복주택ㆍ공공임대주택 공급주체 다양화 신호탄=새 정부에서는 공공임대주택의 공급주체가 보다 다양해질 것으로 관측된다. 기존의 LH와 지방 공사 외에도 여타 공기업이나 민간업체가 임대주택 시장에 진출할 가능성이 높아졌기 때문이다.

이미 코레일이 박 당선인의 행복주택 건설사업에 참여할 의사를 밝혔다. 박 당선인은 철도 역사나 선로 위에 인공대지를 만들어 오는 2018년까지 기숙사를 포함한 임대주택 20만가구를 공급하겠다고 공약했다. 코레일은 행복주택 건설부지로 경부선 등 7개 노선과 차량기지, 유휴부지 등 57개소를 활용할 수 있을 것으로 파악하고 있다. 정창영 코레일 사장은 올해 신년사에서 "서민임대주택사업 등 새 정부가 '국민행복시대'를 새롭게 열어나갈 수 있도록 적극 협조하겠다"고 강조해 행복주택사업에 나설 뜻을 내비쳤다.

이 밖에 위례신도시와 하남 미사지구 내 보금자리주택사업에 민간 건설사의 참여가 확정됐고 화성 남양뉴타운의 국민임대주택 건설에는 임대형 민자사업(BTL·Build-Transfer-Lease) 방식이 도입되는 등 공공임대주택 공급주체의 다양화가 이뤄지고 있다.

이와 관련해 인수위의 한 관계자는 "선진국에 비해 낮은 임대주택 재고량을 늘리고 질을 높이기 위해서는 다양한 공급주체가 경쟁하는 게 바람직하다"면서 "행복주택의 경우 가장 사업을 잘할 수 있는 방안을 찾을 것이며 사업주체 역시 모든 가능성을 열어놓고 검토할 것"이라고 말했다.