인기단지 중대형 분양땐 채권입찰액 최고액 쓰길
가점 낮은 중소형 청약통장 가입자 중대형으로 바꾸면 당첨에 유리
[주거혁명 첨단과 자연의 공존] 인기단지 중대형 분양땐 채권입찰액 최고액 쓰길
신규 아파트 청약시장의 ‘빅뱅’이 코 앞에 다가왔다. 분양가 상한제와 청약가점제가 전면 시행되는 9월부터는 지금까지와는 전혀 다른 내집 마련 전략을 수립해야 한다.
수요자에 따라서는 새로운 분양제도로 한층 유리한 고지에 설 수도 있지만 정반대의 경우도 적지않다. 유리해지는 수요자나 불리해지는 수요자 모두 자신의 상황에 맞는 치밀한 청약전략을 수립해야 만족스런 새 아파트를 잡는 기쁨을 누릴 수 있다.
◇청약 가점제= 청약가점제 도입이 발표된 지 1년이 넘었지만 아직도 가점제에 대해 잘 모르는 청약수요자가 많다. 9월부터는 가점제가 청약의 당락을 결정짓는 만큼 지금이라도 내용을 정확히 파악하고 대비해둬야 한다.
가점제는 청약예금, 부금 통장으로 신청할 수 있는 ‘민영주택’과 전용면적 85㎡를 넘는 공공ㆍ민영 ‘중대형 주택’에 적용되는 제도다. 가점제 점수가 높은 신청자부터 차례로 주택을 분양해 준다. 중소형 민영주택은 공급물량의 75%, 중대형은 50%가 가점제를 통해 우선 공급되며, 나머지 물량은 현행 추첨제로 공급된다.
청약저축으로 분양받을 수 있는 전용 85㎡ 이하 공공주택은 납입액이 많은 순서로 당첨자를 가리는 제도가 유지되기 때문에, 지금까지처럼 매달 10만원 한도씩 거르지 않고 납입하기만 하면 된다.
예ㆍ부금 가입자라면 우선 자신의 가점제 점수부터 정확히 파악해야 한다. 무주택기간(32점), 부양가족수(35점), 청약통장 가입기간(17점) 등 총 84점 만점이다.
대부분의 청약 가입자들이 수원 광교 신도시나 송파 신도시, 송도ㆍ청라지구 등 경제자유구역, 은평 뉴타운 같은 인기지역을 희망하고 있지만 자신의 상황을 보다 냉정히 따져볼 필요가 있다. 이들 지역은 가점제 점수 50~60점 이상, 청약저축 납입액 800만원 이상은 돼야 당첨 가능권에 들 것으로 보이기 때문이다.
따라서 자신의 점수가 40점대 이하, 납입액 600~700만원 이하로 당첨 안정권과 거리가 있다면 과감하게 눈높이를 낮춰 차선의 청약지를 찾아두는 게 좋다. 물론 인기 지역에서도 평형ㆍ타입별로 경쟁률이 낮을 수 있는 만큼 분양물량이 나올 때마다 청약은 빠짐없이 해야 한다.
가점제를 앞두고 많은 사람들이 고민하는 점 중 하나는 통장 전환 여부다. 가점제 점수가 낮은 예ㆍ부금 가입자나 납입액이 적은 청약저축 가입자가 특히 그렇다.
일단 가점제 점수가 30점 이하로 낮고 당장 1~2년내 분양받을 계획이 없다면 지금이라도 청약저축에 새로 가입하는 게 좋다. 1순위가 되는 2년 뒤에는 비록 인기지역 당첨 가능성은 희박하지만 풍부한 공공주택 물량을 잡을 기회가 늘어난다.
전용 85㎡이하 주택에 청약할 수 있는 300만원(서울기준) 예ㆍ부금 가입자 중 점수가 낮고 자금여력이 있다면 600만원 정도로 상향 조정해 중대형을 노려보는 게 괜찮다. 중대형은 상대적으로 청약 경쟁률이 낮고 공급물량의 절반은 현행 추첨제로 공급돼 기회가 많다.
반면 청약저축 가입자면서 납입액이 300만원 이하로 적은 편이고 가점제 점수가 40~50점 이상으로 높다면 600만원짜리 청약예금으로 갈아타 가점제로 승부를 걸어보는 것도 방법이다. 600만원 통장은 중소형을 포함해 전용 102㎡ 이하 모든 민영주택에 청약할 수 있어 쓰임새가 많다. 또 저축에서 예ㆍ부금으로 갈아탈 때는 곧바로 1순위 자격을 얻는다.
◇분양가 상한제= 분양가 상한제 시행에 따른 가장 큰 변화는 당연히 분양가가 한층 저렴해진다는 점이다. 공공주택의 경우 지금도 거의 대부분 분양가 상한제가 적용되고 있어 별다른 변화가 없다. 하지만 민영주택은 지금보다 10~25% 정도 값이 내릴 전망이다.
분양대금 마련에 부담을 느껴온 수요자라면 수천만원씩 값이 싸지는 효과를 톡톡히 누릴 수 있다. 분양원가에 따라 분양가가 사전에 거의 투명하게 정해지는 만큼 분양받을 아파트가 고분양가나 거품은 아닌지 하는 걱정도 덜 수 있다.
수요자 입장에서 분양가 상한제의 유일한 약점(?)은 바로 전매제한이다. 분양가가 싸지는 만큼 투기수요를 억제하기 위해 전매제한이 따라붙는데, 수도권의 전용 85㎡ 이하 중소형 공공주택은 계약 후 10년, 85㎡ 초과 중대형 공공주택은 7년간 사고 팔 수가 없다. 수도권 민간주택은 전매금지 기간이 각각 7, 5년씩이고 지방 공공주택은 5년, 3년이다. 지방의 민간주택은 투기과열지구 중 충청권은 3년, 기타 지역은 1년씩이며 비투기과열지구는 6개월 동안 전매제한을 받는다.
전매제한 기간에는 해외이주, 직장이전 등 특별한 사유를 제외하고는 마음대로 팔 수가 없어 중장기적인 이주, 자금계획을 미리 꼼꼼히 따져봐야 한다. 특별한 사유가 있어도 분양가에 정기예금 이자율 정도만 받고 주택공사 등에 환매해야 해 시세차익을 기대하기 어렵다.
중대형 분양을 원하는 수요자라면 무엇보다 채권입찰제도를 잘 이해해야 한다. 채권입찰제는 분양가 상한제로 계약자가 과도한 시세차익을 챙기지 못하도록 국민채권 구입의무를 지우는 제도인데, 채권구입에 따른 손실액과 분양가를 합친 금액을 주변 시세의 80%에 맞추게 돼 있다.
중대형 역시 가점제가 적용되지만 가점제보다는 채권입찰액이 우선이다. 즉 채권입찰액을 많이 써낸 사람이 우선 당첨되고, 입찰액이 같을 경우 가점제 점수를 따진다는 뜻이다. 따라서 경쟁률이 치열한 인기단지의 경우 반드시 입찰액을 최고액으로 써내야 한다. 경쟁률이 그리 높지 않다면 적절한 액수의 입찰액을 정해야 실리를 챙길 수 있다. 거꾸로 말하면, 자금여력이 많은 중대형 수요자는 가점제 점수가 낮더라도 채권입찰제를 통해 당첨 가능성을 높일 수 있다는 얘기도 된다.
분양가 상한제와 함께 계약자들은 주택업체에 ‘마이너스 옵션’ 신청을 할 수 있게 된다. 마이너스 옵션이란 마감재ㆍ인테리어 등의 공사를 하지 않은 상태로 분양한다는 뜻인데, 그만큼 분양가가 낮춰지는 효과가 있다.
그러나 특별한 인테리어 계획도 없이 분양가가 다소 저렴하다는 이유로 마이너스 옵션을 신청해서는 곤란하다. 마감재 개별 시공에 따른 비용 부담과 번거로움이 커 오히려 건설사의 일괄 시공이 나을 수 있기 때문이다.
입력시간 : 2007/08/01 14:50
