[재개발구역 순례] 교남 뉴타운

교남뉴타운은 서울시 2차뉴타운 가운데 유일하게 도심지에 위치하고 있다. 종로구 평동 164번지 일대 6만700평(약 20만㎡) 규모로 지난 3월 개발기본계획이 확정돼 사업추진에 탄력이 붙었다. 교남 뉴타운은 교통 등의 입지여건이 서울에서 보기 드물게 좋은 것으로 평가 받고 있어 뉴타운 사업이 완료되면 주거 중심지로 탈바꿈할 것으로 보인다. ◇도심형 뉴타운으로 개발=교남뉴타운은 동서 방향으로 사직로와 새문안길, 남북 방향으로 의주로로 둘러싸여 있고 지하철 3ㆍ5호선 독립문ㆍ서대문역이 인접해 교통여건이 매우 우수하다. 이 지역은 30년 이상 된 건물이 64%에 이르는 등 건물이 노후화 했고 주택지 내 진입 도로 폭이 좁아 주거환경이 매우 열악했다. 이를 감안, 교남 뉴타운 개발기본계획은 상업ㆍ업무ㆍ주거 기능이 복합된 ‘도심형 뉴타운’으로 조성하는데 초점이 맞춰졌다. 지구 북쪽, 서쪽지역은 노후 불량 주택지 재개발 및 주거환경개선사업으로, 남쪽은 기존에 들어선 업무ㆍ의료ㆍ상업 시설의 특성을 살릴 계획이다. 또 의주로 주변의 2중 역세권(서대문ㆍ독립문역) 기능을 살려 주상복합(전체 면적의 63.1%)과 도로변 상권으로 개발할 방침이다. 개발기본계획에 따라 종로구는 임대아파트 공급 규모 등을 포함한 세부건축계획을 수립했다. 교남 뉴타운 사업(1~4구역)은 도시환경정비사업구역(도시 및 주거환경정비법 적용)이라는 점에서 각 구역별 지정 작업을 추진하게 된다. 한편 당초 기본 구상 안에서 강북삼성병원, 적십자병원 등 대형 의료시설과 연계해 노인들이 집에서도 의료서비스를 받을 수 있는 ‘실버케어하우징’이 포함돼 있었지만 병원 이전 계획으로 인해 재검토하기로 했다. ◇1구역 추진위 승인 등 사업 탄력=교남 뉴타운은 3개 계획정비구역, 1개 계획관리구역, 2개 자율정비구역 등 모두 6개 구역으로 구성돼 있다. 주거ㆍ상업지역으로 지정된 교남 1구역이 최근 조합 설립추진위원회 설립승인을 받아 교남 뉴타운 사업이 본궤도에 올랐다. 교남 1구역은 송월동 33-2번지 일원으로 교남뉴타운의 4분의 3을 차지한다. 전체 15만2,782㎡ 중 10만9,461㎡(3만3,170평)에 주거 및 상업시설이 들어선다. 주거지는 건폐율 25~30%로 계획용적률 250%를 적용 받아 17~20층 아파트를 짓게 된다. 상업지는 건폐율 60%에 용적률 523%로 25층까지 지을 수 있다. 의주로와 인접한 2구역과 3구역은 면적이 각각 6,873㎡, 8,934㎡로 상업 및 업무시설이 들어서게 된다. 건폐율 60%, 용적률 600%, 층고 15층ㆍ25층을 각각 적용 받는다. 지정요건을 갖춰야 하는 계획 관리구역인 4구역은 1만2,720㎡로 주거ㆍ상업시설(용적률 최고600%)이 들어선다. 5구역과 6구역은 자율정비구역으로 지정돼 있으며 70미터 건축물이 들어설 수 있다. 현재 5구역은 공공, 업무시설, 6구역은 의료시설(강북 삼성병원)이 들어서 있다. ◇가격 2배 올라, 거래 드물어=교남 뉴타운 곳곳에는 조합 설립추진위원회 설립승인을 축하하는 플래카드가 곳곳에 내걸려 분위기를 고조시키고 있다. 하지만 다른 뉴타운에 가려 외지인들의 관심이 그다지 높지 않다. 신생 중개업소가 우후죽순 생겨나는 다른 뉴타운 예정지와는 중개업소는 그다지 많지 않고 거래도 활발하지 않다. 교남동의 한 부동산 중개업소 관계자는 “뉴타운 지구 지정 전 평당 500~900만원 하던 단독주택 호가가 개발계획 확정 이후 1,300~1,500만원으로 2배 정도 치솟았다”라며 “매도호가는 올라갔지만 외부인의 관심이 적어 거래가 거의 성사되지 않고 있다”고 말했다. 하지만 도심 접근성이 뛰어나 향후 직장인들이 선호하는 주거지역으로 탈바꿈할 가능성인 높아 가격 상승 기대감이 높은 편이다. 인근 신흥공인 관계자는 “교남뉴타운은 간선도로로 둘러 쌓여 교통여건이 뛰어나고 서울 도심의 각종 편의시설을 손쉽게 이용할 있는 것이 장점”이라며 “도로변 상가는 평당 1,500~2,000만원에서 매매가가 형성돼 있지만 향후 상승 가능성도 높다”라고 말했다.