 | | 고준석 신한은행 지점장 |
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Q:경매투자에 나서려고 합니다. 그런데 경매는 권리분석이 복잡해 손해를 볼 가능성이 높아 망설여집니다. 공부는 하고 있지만 여전히 권리분석이 어렵게 느껴집니다. 경매투자의 시기와 유의해야 할 사항에 대해서 자세하게 알고 싶습니다(35세 주부 K씨).
A:일반적으로 경매에 참여하는 사람들은 권리분석만 마치면 모든 것이 전부 해결되는 것으로 알고 있습니다. 그러나 권리분석에 이상이 없는 물건이라고 해서 무조건 투자가치가 있는 것은 아닙니다. 권리분석은 기본이고, 여기에 몇 가지 더 알아두어야 합니다.
우선 경매는 가격이 떨어질 때보다 상승할 때 참여하는 것이 유리합니다. 부동산가격이 올라가는 시점에는 시장가격 수준에서 경매물건을 매수해도 시세차익을 기대할 수 있기 때문입니다. 그러나 지금처럼 시장이 침체되어 있는 경우에는 오히려 손해를 볼 수 있습니다. 예를 들어 법원감정가격이 정해진 이후에도 계속해서 가격이 떨어지게 되는 경우라면 80~90% 수준에서 매수를 해도 비싸게 산 것과 마찬가지가 될 수 밖에 없습니다. 법원감정가격을 맹신해서는 안 된다는 얘기입니다. 이 때문에 경매물건의 주변시세를 정확히 조사하는 것이 중요합니다.
경매로 주택을 매입할 경우에는 임차인의 명도문제도 고려해야 합니다. 매수인은 대금납부를 마치면 법률적으로 소유권등기 여부와 관계없이 소유권을 취득하게 됩니다. 그러나 전 소유자를 비롯하여 임차인 등이 집을 비워주지 않으면 사용권ㆍ수익권ㆍ처분권에 제약을 받습니다.
명도의 가장 좋은 방법은 협상을 통해 집을 인도받는 방법입니다. 그러나 협상이 원만하게 해결되지 않으면 6개월 이내에 인도명령을 신청해야 하며, 그 기간 내에 신청을 하지 못한 경우에는 명도소송을 해야 합니다. 마지막으로 철저한 자금계획이 필요합니다. 경매에 참여하는 사람들은 종종 입찰보증금만 있으면 물건을 매수할 수 있다고 착각하곤 합니다. 또 경매대출로 대금납부를 할 수 있다고 막연히 생각하기 쉽습니다. 하지만 자금계획이 수반되지 않은 상태에서 경매에 참여한다면, 입찰보증금만 날려버리게 될 수도 있습니다.
