[불황속 빛나는 아파트] 입지 좋은 미분양단지 노려볼까

정부가 10ㆍ21 부동산대책에서 수도권 내 투기지구와 투기과열지구를 대폭 해제하기로 함에 따라 분양시장에도 훈풍이 불 것으로 예상된다. 정부안이 시행되면 금융 규제가 완화되고 김포ㆍ파주ㆍ용인 등 과밀억제권역이 아닌 민간택지에서는 전매제한기간도 짧아진다 특히 이번 대책에 따라 분양가상한제의 적용을 받지 않은 수도권 내 미분양 아파트들은 투지과열지구에서 해제되면 분양권 상태에서도 바로 전매가 가능해진다. 업계에 따르면 현재 경기도 내 분양가상한제 적용을 받지 않는 미분양 아파트는 1만300여가구에 달한다. 이들 가운데 ‘옥석’을 가려 내 집 마련을 하는 것도 청약통장이 없는 수요자들에게는 좋은 방편이 될 수 있다. 부동산 전문가들은 그러나 미분양물량이 넘치는 만큼 아파트 매입을 아주 서두를 필요는 없다고 조언하고 있다. 이미영 스피드뱅크 분양팀장은 “분양권 전매가 가능해지면 급매물이 나올 가능성이 더 많은데다 미분양 아파트들 가운데는 지나친 고분양가가 많아 섣불리 매입할 경우 시장 상황 악화로 마이너스 프리미엄도 예상된다”고 말했다. 때문에 역세권 등에서 입지가 좋아 향후 시세차익을 기대할 수 있거나 자금 압박을 피해 원금 이하로 내놓는 분양권 급매물, 각종 금융 혜택을 제공하는 알짜 미분양단지들을 중점적으로 살펴봐야 한다. 이밖에 실거주를 고려한 중대형 갈아타기를 노리는 수요자들도 알짜 미분양을 적극 고려해볼 만하다. 현재 금융 당국은 시중은행들이 투기지역 및 투기과열지구에서 6억원 초과 주택에 대해 주택담보대출을 할 경우 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 40% 적용하도록 규제하고 있다. 이 때문에 수도권에서 기존 주택을 안고 새 아파트를 분양받으려는 수요자들이 대출 규제가 워낙 심해 분양받을 엄두조차 내지 못했다. 하지만 정부안이 시행되면 LTV가 60%까지 상향 조정된다. 한결 자금조달 부담이 줄어들게 되는 셈이다. 예를 들어 연소득이 5,000만원인 A씨가 시세 7억원인 아파트를 산다고 할 때 현재 LTV로는 최대 2억8,000만원을 빌릴 수 있다. DTI까지 적용하면 대출 가능 금액은 1억9,000만원까지 떨어진다. 그러나 정부안이 시행돼 대출 규제가 완화되면 총 3억원까지 대출이 가능해진다. 집값 추이를 살피고 자신의 자금여력을 감안해 부담되지 않는 선에서 중대형으로 갈아타기도 고려해볼 만하다. 그러나 금리가 천정부지로 올라가고 시장이 하락기일 때는 중소형으로 쏠리는 현상이 심화되기 때문에 중대형시대가 오기까지 시간이 걸릴 것이라는 점도 유의해야 한다.