[청약전략 새로 짜라] 분양가 상한제 '기대반 우려반'

오는 9월 분양가 상한제의 전면 확대를 앞두고 분양시장에는 기대와 우려가 교차하고 있다. 수요자들 사이에서는 민간 아파트의 분양가가 현재보다 분양가가 20% 정도 내릴 것이라는 기대가 큰 반면 주택업체들은 이윤 감소가 곧 공급축소로 이어질 것이라며 볼멘소리다. 한편에서는 분양가 상한제가 기대만큼의 분양가 인하 효과를 발휘하지도 못한 채 공급축소로 인한 집값 불안정만 자극할 수 있다는 우려도 내놓고 있다. 분양가 상한제 전면 확대의 가장 큰 효과는 두말 할 것 없이 분양가 인하를 꼽을 수 있다. 그러나 인하폭에 대해선 전망이 엇갈린다. 정부는 건설사에 적정이익을 보장해 주더라도 평균 20%의 분양가 인하효과가 발생할 것으로 전망한다. 분양가에서 차지하는 비중이 높은 땅값을 원칙적으로 감정가만 인정함으로써 거품을 제거할 수 있다고 보기 때문이다. 하지만 기본형 건축비에서 평균 6% 안팎의 건설사 이윤이 보장되고, 가산비의 인정 항목을 대폭 확대키로 한 점을 감안하면 정부가 기대하는 만큼의 분양가 인하효과가 있을 지는 미지수라는 게 전문가들의 지적이다. 분양가 인하가 생색내기에 그칠 경우 소비자들은 상대적으로 큰 부담을 느낄 수밖에 없다. 분양가 상한제가 적용되는 조건으로 5~7년의 전매제한이 따라붙기 때문이다. 자칫 소비자 부담액은 별로 줄어들지도 않는데 전매제한만 강화되는 ‘역효과’도 우려되는 대목이다. 또 하나의 변수는 ‘마이너스 옵션’이다. 마이너스 옵션이란 마감재, 인테리어 등을 하지 않은 상태에서 분양해 분양가 거품을 빼기 위한 제도다. 최근 천안에서는 분양가를 낮추라는 시의 요구에 건설업체들이 당초 분양가에 포함됐던 품목을 대거 옵션으로 돌리며 분양가를 낮추는 ‘눈 가리고 아웅’ 식의 사례가 잇따라 발생하기도 했다. 실질적 분양가 인하 효과보다는 개별적으로 마감재 시공을 해야 하는 소비자들만 번거로워질 수 있다. 아파트 품질 저하에 대한 우려도 빼놓을 수 없다. 분양가 상한제로 인해 건축비 제한을 받으면 당연히 고급 품질을 보장하기 어렵다는 게 대다수 주택업체들의 항변이다.