재건축 아파트에 대한 개발이익환수 방안을 놓고 논란이 한창이다. 정부는 수도권 재건축아파트의 급격한 가격상승이 부동산 투기의 발원지라고 판단, 이미 전용면적 18평 이하를 20%, 18~25.7평을 40% 짓게 했다. 그러나 재건축 아파트의 가격안정이 좀처럼 이뤄지지 않자 아예 임대주택을 섞어 짓도록 의무화하는 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정안을 12일 입법 예고하기에 이르렀다. 내년 3월 시행을 목표로 사업인가 전 단지는 용적률 증가분의 25%에 대해 임대아파트 건설을 의무화하는 대신 그만큼 용적률을 늘려준다는 것이다. 또한 투기과열지구 재건축 단지내 다주택보유자에 대해서도 현재 2채까지 공급하던 것을 앞으로는 1채만 공급하도록 했다.
반면 정부의 개발이익환수 방안이 나오자 수도권 205개 재건축조합은 “명백한 사유재산권 침해이자 위헌”이라고 일제히 반발하며 조합설립인가증 반납을 통한 대정부 투쟁과 헌법소원 등에 나서겠다는 입장이다. 임대아파트 건립으로 조합원 부담이 늘어난 데다 이미 재건축 아파트의 가격 하락 폭이 커져 있기 때문이다. 하지만 재건축조합이 반발하는 근저에는 임대주택 자체가 주민갈등을 야기하고 단지의 과밀화 현상을 초래해 재건축 아파트의 미래 가격이 더 하락할 수밖에 없다는 불안감이 도사리고 있다. 특히 강남 재건축 아파트의 가격급등에는 ‘커뮤니티 프리미엄’의 측면이 강했던 만큼 충분히 예상됐던 반발이다.
물론 사업승인 단지에 대해 용적률 인센티브 없이 소급 적용한다거나 사업승인 전 단지에 대해 임대주택 건립을 의무화하는 것이 반드시 재산권을 침해한다고는 볼 수 없다. 사업시행인가를 받았어도 계획변경이 가능하고 임대주택 건립 비율만큼 용적률을 상향 조정해주기 때문이다. 도리어 논란의 초점은 조합원의 희망과 관계없는 임대주택 건립 의무화의 타당성 여부다.
재건축사업도 엄연히 도시계획사업인 만큼 공공성을 전혀 배제할 수는 없다. 그러나 개발이익을 세금이나 부담금 등으로 환수하는 대신 공공임대주택을 짓게 한다는 것은 강압적인 공급방안의 성격이 강해 도리어 사업포기에 따른 주택공급 위축을 야기할 수 있다. 개정안 적용대상만도 이미 22만가구가 해당할 뿐더러 조합설립 추진 가구까지 포함하면 80만가구에 이르기 때문이다.
따라서 부동산시장의 안정과 주민복지를 동시에 고민해야 하는 정부는 개정안 시행에 앞서 말썽 많은 임대아파트 건립 대신 수익자 부담금이나 공공시설 부담금을 부과하는 등 다양한 개발이익환수 방안을 모색해 볼 필요가 있다.
