"재건축도 리모델링도 강남"

"재건축도 리모델링도 강남" 추진단지 90%이상 서초ㆍ송파등에 집중공사단가ㆍ용적률도 다른지역보다 유리 • "리모델링시장 5년간 5兆 성장" ‘재건축도 강남, 리모델링도 강남.’ 재건축시장을 주도하고 있는 서울 강남권이 리모델링시장에서도 핵심지역으로 부상하고 있다. 리모델링 추진단지의 90% 이상이 강남ㆍ서초ㆍ송파구 등 강남권에 몰려 있어 건설업체들이 서울 강북권과 수도권 등 다른 지역으로 공동주택 리모델링시장 진출을 고려하지 않고 있을 정도다. ◇리모델링 여건, 강남권이 낫다=19일 관련 업계에 따르면 아파트 리모델링의 경우 신축 아파트보다 높은 공사단가, 노후주택의 분포도 및 용적률 등을 고려해볼 때 재건축보다 심한 ‘강남권 쏠림’ 현상이 나타나고 있다. 재건축과 마찬가지로 리모델링 역시 기존 주택의 용적률이 낮을수록 유리하다. 용적률이 낮다는 것은 리모델링을 통해 그만큼 평형을 확장할 수 있는 여지가 많다는 것. 용적률만 놓고 보면 강남권이 낫다. 건설산업연구원의 분석에 따르면 강남 지역 전체 아파트의 평균 용적률은 232%다. 반면 강북 지역은 평균 297%로 3종 일반주거지 용적률(250%)보다 더 높다. 입주 후 15년이 경과한 노후 아파트의 용적률도 사정은 다르지 않다. 서울 강남권 노후 아파트의 평균 용적률은 149%인 데 비해 강북 지역은 무려 192%에 이른다. 리모델링 대상 단지(15년 경과)도 강남권에 집중돼 있다. 지난 2001년 8월 말 현재 서울의 아파트 총가구 수는 29만4,000여가구. 이중 강남권에 24만3,000여가구가 분포해 있다. ◇리모델링시장 일부 지역 국한 전망=용적률 등의 문제 외에 공사단가도 리모델링의 ‘강남권 쏠림’ 현상의 원인이 되고 있다. 리모델링 공사비는 기본적으로 신축 공사비(평당 250만~300만원선)보다 더 높다. 특히 1개 품목을 개ㆍ보수할 때 소요되는 비용이 여러 품목을 고치는 것과 별반 차이가 없을 정도로 많은 비용이 들어간다. 예를 들어 베란다 확장공사 하나만 한다고 해도 소요되는 비용은 평당 600만원선에 이른다는 게 건설업계의 설명이다. 한마디로 리모델링의 경우 입주민의 경제적 여건이 기본적으로 뒷받침돼야 한다는 말이다. 또 공사단가를 조금이라도 낮추기 위해서는 대규모의 개ㆍ보수가 이뤄져야 하는데 이를 감안하면 용적률이 낮은 강남권이 비교적 유리하다는 것. D사 리모델링팀의 모 부장은 “서울에서 리모델링이 가능한 단지는 100여개로 파악되고 있다”며 “이중 건설업체 채산성과 실제 사업추진 가능성 등을 고려해볼 때 90% 이상이 서울 강남권에 위치한 노후 아파트”라고 말했다. 이 관계자는 또 “서울 강북에서 최근 리모델링을 마친 S아파트의 경우 건설업체가 적잖은 손해를 봤다”며 “재건축시장의 경우 수도권과 지방에도 어느 정도 형성돼 있지만 리모델링시장은 일부 지역에 국한될 것”이라고 덧붙였다. 이종배기자 ljb@sed.co.kr 입력시간 : 2004-08-19 17:49