규제완화 없인 도산위기 내몰릴듯

“시장 상황이 나아지면서 자연스럽게 미분양이 해소된다면 좋겠지만 지금은 ‘구매조건 완화’라는 인위적 방법에 의존하고 있다는 것이 문제입니다.”(M건설 마케팅담당 임원) 현재 업계가 미분양 해소책의 단골메뉴로 사용하고 있는 중도금 무이자 융자, 계약금 부담완화 등에 대한 전문가들의 시각은 회의적이다. 당장이 급한 업체들에 ‘응급처방’의 효과는 있겠지만 결국 입주시점에 큰 부담으로 되돌아올 수 있기 때문이다. 평균 분양가 3억원 안팎에 2,000가구의 아파트를 분양하면서 중도금 60%를 무이자 융자로 지원할 경우 업체가 계약자 대신 부담할 금융비용은 한 가구당 1,500만~1,800만원 안팎이다. 전체 2,000가구에 대한 이자대납 비용이 300억~360억원에 달하는 셈이다. 여기에 계약금을 20%에서 10%로 낮추고 30%를 잔금으로 받을 경우 업체는 6,000억원의 총사업비 중 30%인 1,800억원을 아파트 완공 때에야 회수할 수 있다. 특히 대형 건설업체들에 비해 신용도가 낮은 중견ㆍ중소업체들에는 이 같은 부담이 더욱 가중될 수밖에 없다. S사의 한 관계자는 “금리가 올라가고 주택사업의 리스크가 커지면서 중소업체들에 대한 금융권의 프로젝트파이낸싱(PF) 조달 금리는 치솟게 된다”고 말했다. 집값이 계속 하향 안정세를 보이고 거래침체가 장기화할 경우 업체들의 위험부담은 훨씬 커진다. 중도 계약해지 요구나 입주지연으로 원활한 자금회수가 어려워질 수 있기 때문이다. 전문가들은 극심한 거래침체가 이어질 경우 대규모 분양 단지들의 입주가 본격화하는 오는 2010년께 이 같은 우려가 현실로 다가올 수 있다고 경고하고 있다. 현재 업계가 추산하고 있는 미분양 아파트는 10만가구를 훨씬 넘는 수준이다. 여기에 장기 미입주 물량은 3만여가구에 달하는 것으로 알려지고 있다. 금융결제원에 따르면 이달 들어 이번주 말까지 분양을 했거나 분양 예정인 물량은 은평 뉴타운이나 주택공사 물량을 제외한 순수 민간업체 물량만도 3만9,000가구가 넘는다. 과거 1기 신도시 이후 특정 기간에 공급되는 민간 아파트 물량으로는 최대 규모다. 주목할 것은 현재 분양 중인 단지들이 대부분 고분양가로 미분양이 잇따르고 있다는 점이다. 업체들로서는 싫든 좋든 미분양 조기해소를 위해 ‘중도금 무이자 융자’나 ‘계약금 부담완화’ 등을 통해 판촉에 나설 수밖에 없는 상황이다. D사 관계자는 “각 업체마다 많게는 수천가구에 이를 정도로 분양물량이 집중돼 있다 보니 어떤 방법을 동원해서라도 미분양 물량을 털어내야 할 입장”이라고 말했다. 특히 분양시기가 엇비슷하다 보니 현재 분양 중인 단지들의 입주시기도 중복된다. 대부분 아파트들이 2년6개월여 후인 2010년 중반에 한꺼번에 입주가 이뤄질 수밖에 없는 것. 현재 지방 대도시에서 빚어지고 있는 단기 공급과잉 현상이 그 시기를 전후해 재연될 가능성이 그만큼 높은 셈이다. 민간연구소 관계자는 “현재 시장에서 나타나고 있는 미입주 사태는 공급과잉 못지않게 대출규제ㆍ세제강화 등 정부의 규제책이 큰 원인이 되고 있다”며 “정부가 규제완화를 통해 거래에 숨통을 틔워주지 않을 경우 자금력이 취약한 중소업체들은 경영위기를 맞을 가능성이 높다”고 지적했다.