외국인 주택임대를 통해 얻을 수 있는 수익률은 분양·매매대금의 일부를 임대료로 충당하는지 여부에 따라 상당한 차이가 난다. 종합소득세 과세대상인 임대소득과 취득·등록세 등을 얼마로 신고하느냐도 중요한 변수다.외국인주택임대 중개업자들은 적어도 투자금액 대비 연 15% 이상의 수익률을 올릴 수 있다고 말한다.
A씨는 컨설팅회사의 소개로 퇴직금과 예금을 털어 지난 2월 서울 용산구 한남동에 있는 33평형 빌라를 1억7,500만원에 사서 2년치 임대료 4,800만원(월 200만원)을 받고 임대했다.
세금마다 납부시기가 달라 정확한 수익률 산정은 어렵지만 A씨가 월세수입으로 취득·등록세, 임대소득분에 대한 종합소득세, 재산·종합토지세와 중개수수료 등 1,200만원 안팎의 세금을 내고 남는 3,600만원을 1년 만기 은행정기예금(세후 7% 수준)에 예치한다면 첫해에만 연간 3,800만원 가량의 순이익을 챙겨 21%가 넘는 수익률을 올릴 수 있다. 빌라매입액 1억7,500만원을 모두 은행에 예치할 경우 얻을 수 있는 1,225만원의 3.1배나 된다. 취득·등록세와 중개수수료가 없는 내년에는 수익률이 더 올라간다.
B씨는 5억5,000만원짜리 65평형 빌라를 2년치 임대료 1억3,200만원(월 550만원)을 잔금으로 납입하는 조건으로 구입했다. B씨가 동원한 자금은 4억1,800만원. 당장 여유자금으로 굴릴 수 있는 임대수입이 생기지는 않았지만 2년 뒤 부동산가격이 현 시세를 유지하더라도 자산규모가 31.6%(연 15% 수준)나 불어난다.
다만 각종 세금과 중개수수료로 올해 3,500만원, 내년에는 500만원 안팎의 자금을 별도로 준비해야 하기 때문에 실제 자산증가액은 2년간 9,180만원으로, 증가율은 21.9%(연 10.9%)로 줄어든다. 세금낼 돈을 마련하기 위해 금융기관 등에서 차입을 한다면 수익률은 더 낮아진다. 별도의 금융비용이 들지 않는다면 4억1,800만원을 은행에 예치해 원리금을 4억7,857만원으로 불리는 방법에 비해 3,123만원(51.6%)의 순이익을 더 올릴 수 있다.
B씨가 자금사정에 여유가 있어 A씨처럼 운용한다면 첫해 1억379만원(임대료 1억3,200만원에서 세금 등을 뺀 9,700만원과 그 이자 679만원의 합계)의 순이익을 내 24.8%의 세후수익률을 올릴 수 있다. 순이익 규모가 4억1,800만원을 은행에 단순예치해 받을 수 있는 이자 2,926만원의 3.5배나 된다.
외국인 주택임대시 주의할 점도 있다. 예금보다 환금성이 떨어지고 최근 공급이 늘면서 임대료 수준이 떨어질 가능성도 있기 때문이다. 또 임대계약기간이 끝날 때마다 추가적인 보수비용이 들어갈 수 있다는 점도 고려해야 한다.
서초구 방배동 그랜드부동산 이준석 사장은 『시험적으로 한채를 사서 임대해보고 수익률이 괜찮다고 판단되면 임대가구수를 차차 늘려가는게 좋을 것』이라며 『외국인 임대전용 빌라는 한남·이태원동쪽, 내·외국인 임대와 본인주거용을 겸하려면 방배동·반포4동 지역이 유리하다』고 조언했다. 【임웅재 기자】
