부동산정책의 최고, 최선의 목표는 지속적 안정 성장이다. 그러나 이 한 가지 목표를 달성하기 위해서는 각각 반대 방향으로 뛰는 두 마리 토끼를 동시에 사냥해야 한다. 가격 폭등을 잡기 위해 무리한 시장간섭을 할 경우 정책 부작용으로 인한 폭락이 올 수 있다. 반대로 폭락을 방어하기 위해 과도한 부양을 할 경우 폭등이라는 후폭풍이 수반될 수 있다. 정책은 폭등도, 폭락도 없는 지속적 안정 성장시장을 조성해야 할 의무가 있다. 이것이 정책이 존재하는 이유다.
지난 1998년 2월 IMF 위기상황에서 취임한 김대중 전 대통령이 끝도 없이 폭락하는 부동산 공황 상태를 극복하기 위해 채택한 혁명적 부동산시장 부양조치는 매우 적절한 정책이었다. 그런데 집권 4년차인 2001년 상반기부터 IMF 부양정책의 부작용으로 시장이 과열 양상을 보이기 시작했는데도 불구하고 서서히 정책 전환을 준비하지 않았다는 점이 문제였다. 한마디로 김대중 정부는 폭락 때 신속하게 대처해 부동산 공황을 방어한 공(功)과 부양조치 후 실기(失期)해 폭등을 유발시킨 과실이 있다.
노무현 정부는 집권하자마자 수 차례에 걸친 시장 규제정책으로 시장 과열 진화를 위해 나름대로 최선을 다했지만 이미 시장은 한계를 초월한 과열 양상까지 오게 됐다. 참여정부의 부동산정책 실패 이유는 두 가지로 분석된다. 정책의 시장주도력 상실과 비친화적 시장 통제정책이 그것이다.
참여정부 5년간 쏟아부은 시장 통제정책의 부작용은 차기 정권 내내 시장 왜곡 현상을 심화시킬 것이다. 가장 우려가 되는 것이 폭등 후 폭락(경착륙)이다. 좋은 정책, 신뢰받는 정책은 폭등도, 폭락도 없는 안정시장을 선도하는 정책이다. 이것이 차기 정부의 당면 과제이다.
정책은 생산을 담당하는 시장이 아니다. 경제의 주체는 시장이다. 정책은 시장이 최선의 경제활동을 할 수 있도록 돕는 현명한 내조자의 본분을 망각해서는 안 된다. 아내가 사납거나 본분을 망각해 일일이 간섭하면 남편이 바깥에서 기를 못 펴거나 가정이 깨진다. 간섭을 최소화하고 있는 듯 없는 듯한 자애로운 내조가 시장을 위한 최선의 정책인 것이다. 이것이 선진화 경제에서의 정책과 시장의 관계이다.
