[2006 부동산시장 올가이드] 분양시장의 핵, 판교

올해 분양시장의 최대 격전장은 단연 판교 신도시다. 강남을 대체할 만한 곳에 위치한데다 중대형 평형도 많아 관심이 높다. 특히 친환경 개발로 입주 후 주거가치가 더욱 높아질 것이란 기대심리도 판교 분양을 더욱 뜨겁게 만들고 있다. ◇3월, 8월 두 차례 분양=판교 신도시는 그 동안 수 차례 공급계획 변경으로 분양이 연기된 끝에 소형과 중대형을 두 차례로 나눠 분양하게 된다. 3월에는 전용 25.7평 이하 아파트가 동시분양을 통해 첫 선을 보이고 25.7평 이상 중대형 아파트는 공영개발을 통해 8월 일괄 분양될 예정이다. 3월 분양되는 물량은 공공임대 3,614가구, 일반분양 5,906가구 등 모두 9,520가구다. 모두25.7평 이하 중소형으로 원가연동제가 적용된다. 평형 별로는 전용 18평 이하가 406가구(공공분양 263가구, 민간분양 143가구), 18~25.7평 5,500가구(공공 1956가구, 민간 3544가구) 등이다. 또 8월에는 9,249가구가 공영개발을 통해 공급된다. 일반분양 6,767가구(전용면적 25.7평 이하 1,774가구, 25.7평 초과 4,993가구), 25.7평 초과 공공임대 2,482가구다. 여기에는 연립주택 5개 블록 990가구가 포함됐다. 25.7평 초과 주택과 섞어 짓는 25.7평 이하 공공분양주택 1,774가구도 8월 분양물량에 포함돼 청약저축 가입자에게 공급된다. 25.7평 초과 임대주택은 2,085가구가 공공임대로, 나머지 397가구는 재무적 투자자에게 토지를 공급해 임대하는 민간임대로 각각 건설된다. 특히 중대형 공공임대의 경우 30% 정도인 600여가구가 전세형 임대로 건설된다. ◇‘분양가 상한제’, ‘채권병행입찰제’ 적용=판교 신도시는 공영개발을 추진하면서 전용 25.7평 이하는 아파트는 ‘분양가 상한제’를, 25.7평 초과 아파트는 여기에 ‘채권 병행입찰제’를 추가로 적용 받게 된다. 분양가 상한제가 적용되는 아파트는 계약 후 10년간 전매가 제한된다. 또 현행 투기과열지구와 같이 전체 물량의 75%를 무주택자가 우선 청약할 수 있다. 또 이중 40%는 40세 이상 10년 이상 무주택 가구주에 최우선 청약기회가 주어진다. 나머지 35%에는 35세 이상 5년 이상 무주택 가구주가 청약할 수 있다. 3월 분양에 참여하는 업체 중 모아건설, 부영, 대방건설, 진원ENC는 임대아파트를 분양하고, 한림건설과 한성종합건설, 풍성주택, 건영, 이지건설 등은 일반분양 아파트를 공급할 예정이다. 분양가는 평당 1,200만원 안팎에서 결정될 것으로 전망된다. 25.7평형 초과의 경우 분양가 상한제와 채권입찰제가 병행 실시된다. 이에 따라 분양가 외에 추가로 채권을 매입 해야 하기 때문에 초기 자금 부담이 가중될 것으로 예상된다. 채권입찰제를 적용할 경우 전용 25.7평 초과 분양가는 평당 1,500~1,600만원에 이를 것으로 전망된다. 전매제한 기간은 계약 후 5년이다. ◇쾌적성은 서판교, 당첨확률은 동판교=판교 신도시는 경부 고속도로를 중심으로 동ㆍ서 두 부분으로 나뉜다. 거주 쾌적성 측면에서는 서판교가 동판교보다 낫다는 평가가 나오고 있다. 특히 동판교에는 쓰레기 소각장과 납골시설이 들어서 상대적으로 낮은 평가를 받고 있다. 서판교에는 풍부한 녹지를 배경으로 단독주택 2,000여 가구와 중대형아파트 4,000여가구, 연립주택 1만 여가구가 들어선다. 특히 연립주택 3개 단지는 ‘한국의 베버리힐즈’를 목표로 세계적인 건축가에 의해 설계돼 그 동안 신도시에서 볼 수 없었던 고급 주거지로 부상할 전망이다. 동판교는 신분당선 인근 핵심 상업지구와 중소형 아파트로 구성된다. 7개 블록은 분양과 임대, 중대형 아파트가 뒤섞인 소셜믹스 단지로 개발된다. 주상복합 단지는 상업지구 중심에 위치해 입지와 평면에서 독보적인 위치를 선점할 전망입니다. 내집마련정보사 함영진 팀장은 “당첨 확률을 높이려면 저밀도로 개발돼 쾌적한 서판교만 고집하지 말고 상대적으로 인기가 적을 것으로 예상되는 동판교를 노리는 것도 방법”이라고 말했다.