[막오른 8·31대책] <7> 강북 개발의 허와 실

강북 개발에 힘이 실리고 있다. 정부는 ‘8ㆍ31대책’에서 광역개발을 위해 각종 혜택을 주겠다고 밝혔다. 특히 공영개발을 하면 용적률을 최고 300%까지 올려주는 파격적인 조건도 제시했다. 하지만 강북 개발이 낙관적인 것만은 아니다. 먼저 정부와 서울시가 주도권을 놓고 힘겨루기를 멈추지 않고 있어 법ㆍ제도 수립과 행정적 뒷받침이 원활하게 이뤄질지 우려되고 있다. 개발이익을 어떠한 방식으로 환수 또는 배분할 것인지에 대한 사회적 합의와 기준 마련도 시급하다. 개발로 인한 혜택이 투기꾼이 아니라 해당 지역 주민에게 돌아갈 수 있도록 하는 장치도 정교하게 만들 필요가 있다. ◇정부-서울시 힘겨루기 끝내야=전문가들은 강북 광역개발 해법으로 ‘정부와 서울시의 협조’를 제시하고 있다. 양 기관이 지금처럼 파열음을 내서는 강북 개발사업이 성공할 수 없다는 판단 때문이다. 정부와 서울시는 강북 개발을 두고 끊임없이 신경전을 벌여왔다. 서울시가 3차 뉴타운 후보지를 발표한 때는 정부 대책 발표가 예정된 8월31일을 불과 이틀 앞둔 시점이다. 때문에 거여ㆍ마천 뉴타운 후보지가 정부의 송파 신도시와 맞붙는 결과를 낳고 말았다. 정부도 한술 거들어 ‘8ㆍ31대책’에 ‘뉴타운’이라는 표현을 쓰지 않고 ‘광역개발’이란 용어만 사용했다. 서울시 뉴타운과 정부의 광역개발의 내용을 자세히 비교해보면 큰 차이가 없다는 것을 쉽게 알 수 있다. 그런데도 양 기관은 마치 서로 다른 사업을 추진하는 양 연관성 없이 움직이고 있다. 정부와 서울시는 부동산정책의 양 날개다. 엇박자를 낼 일이 아니다. 정부가 특별법 제정을 통해 강북 개발의 토대를 마련하면 서울시는 구역지정 등 구체적인 사업추진에 따른 행정적 뒷받침을 해야 한다. “정부와 서울시의 협조가 관건”이라는 한 부동산 전문가의 말처럼 업무협약을 맺어서라도 양 기관이 적극적으로 협조해야 한다. ◇공영개발에 주민ㆍ민간기업 참여 보장해야=‘8ㆍ31대책’에는 공영개발에 대한 인센티브는 나열됐지만 공영개발에 대한 기준은 명확하게 제시되지 못했다. ‘공공이 시행할 경우’라고만 규정돼 있을 뿐이다. 이 규정만으로는 주공이나 SH공사 등 공기업만 시행사가 될 수 있는지, 아니면 주민 또는 민간 건설업체 등이 공동 시행사로 참여할 수 있는지 명확하지 않다. 부동산 전문가들은 원활한 사업추진을 위해 민간 공동 시행을 허용하는 것이 필요하고 공공이 51% 이상의 시행을 담당하면 공영개발 인센티브를 주는 것이 바람직하다는 의견을 제시하고 있다. 또 강북 광역개발이 성공하기 위해서는 주민들의 참여가 필수적인 만큼 적정 수준의 이익을 보장, 참여를 유도해야 한다. 주민협의체(대표회의)가 공공과 시행에 관한 권한을 공동으로 행사하고 사업시행 이익의 일부를 배분하도록 함으로써 사업추진을 앞당길 수 있다. 김선덕 건설산업전략연구소 소장은 “주공이 시행하더라도 민간의 참여를 확대시킬 수 있도록 보완책이 마련돼야 한다”며 “공영개발에는 많은 자금이 필요한 만큼 시중 유동자금이 유입될 수 있도록 적절한 수익률을 보장해줘야 한다”고 말했다. ◇투기 차단, 개발이익 환수도 철저=광역개발 인센티브가 확대되면서 부동산시장이 들썩이고 있다. 광역개발이 유력한 뉴타운은 정부의 지원 소식으로 강세를 보이고 있으며 일부에서는 투기바람이 불고 있다. 최근 선정된 3차 뉴타운 후보지에서는 재개발 지분이 하루 사이 평당 수 백만원씩 폭등하고 있다. 정부는 개발부담금과 기반시설부담금을 통해 개발이익을 철저하게 환수하겠다고 밝힌 바 있다. 또 토지거래허가 요건 등을 강화해 투기세력이 발을 붙이지 못하도록 한다는 방침이다. 개발부담금은 개발 후 이익의 일부를 환수하는 수준에 머무르는데다 정부가 준비 중인 기반시설부담금제도 당초 취지와 달리 개발부담금을 보조하는 수준에 머물러 철저한 개발이익 환수가 이뤄질지 미지수다. 박완기 경실련 시민감시국장은 “광역개발이 서울 곳곳에서 동시다발적으로 이뤄지면서 땅값ㆍ집값 상승이 심각해질 것”이라며 “투기를 막을 만한 이익환수 장치를 서둘러 만들어야 한다”고 지적했다.