7월부터 모든 건축물에 기반시설부담금<br>시설조성 평균비용의 20%선 부과 원칙<br>공공 택지개발·건축물등은 20년간 면제<br>신축 상가·강남 저층 재건축등 타격클듯
정부가 오는 7월12일 이후 건축허가를 받는 모든 건축물에 기반시설 부담금을 물리기로 한 것은 국가가 설치한 주요 기반시설에 ‘무임승차’하는 행태를 더 이상 허용하지 않겠다는 의미다.
공공이 시행하는 주요 택지개발 지구의 경우 막대한 예산을 투입해 전체 지구면적의 40% 정도를 도로ㆍ학교ㆍ녹지ㆍ상하수도 등 기반시설로 조성하고 있다. 그러나 아파트 재건축이나 소규모 개발, 빌딩 신축 등은 크고 작은 기반시설 수요를 새로 유발하면서도 별다른 부담을 지지 않는 현실이다.
이재홍 건설교통부 도시환경기획관은 “연간 11만여건의 건축행위 중 약 40%는 기반시설 부담을 잘 하고 있고 20%는 규모가 작아 해당사항이 없다”며 “나머지 40%가 기반시설 부담을 회피하고 있어 부담금 도입이 필요하다”고 말했다.
◇부담금 어떻게 산정하나= 건물 신ㆍ증축으로 기반시설이 얼마나 더 필요한 지를 정확히 산출해 부담금을 물리기는 쉽지 않다. 해당 사업지 주변의 기반시설 현황과 건물 성격, 지가 등이 천차만별이기 때문이다.
정부는 기반시설 조성에 드는 평균 비용(시설비+땅값)의 20% 정도를 부담금으로 부과한다는 원칙을 세웠다. 이에 따라 ‘(기반시설 표준시설비+용지비)×건축연면적×부담률(20%)-공제액’이라는 부담금 산정 공식이 세워졌다.
여기에 사업지나 건물형태별로 기반시설 요구 정도와 땅값이 다르기 때문에 이 같은 차이를 보정해 줄 계수를 반영하는 방식을 적용했다. 주거지는 용도지역별 보정계수가 0.3이고 상업지는 0.1, 공업지는 0.2, 녹지ㆍ비도시 지역은 0.4다. 주택은 기반시설 유발계수가 1.0이고 제1종 근린생활시설은 1.9, 2종 근린시설은 2.4, 판매시설은 2.0 등으로 세분화돼 있다.
평균 공시지가가 ㎡당 15만원인 도시에 연면적 660㎡의 3층짜리 다세대주택을 신축한다고 가정해 보자.
공시지가 ㎡당 15만원에 주거지 보정계수인 0.3과 주택 보정계수인 1을 차례로 곱하면 기반시설 설치에 필요한 용지비는 4만5,000원이라는 계산이 나온다. 여기에 기반시설 표준시설비 5만8,000원을 더하면 ㎡당 기반시설 비용은 10만3,000원이 된다. 표준시설비는 2000년 이후 전국 57개 택지개발지구에서 평균치를 산출한 액수다.
10만3,000원에 전체 연면적 660㎡중 기본 공제되는 200㎡을 제외한 460㎡을 곱하면 이 다세대주택이 유발하는 적정 기반시설 비용은 총 4,738만원이다. 부담률이 20%이기 때문에 최종 부담금은 947만6,000원이 된다.
◇상가 신축, 강남 저층 재건축 타격= 기반시설 부담금은 연면적 200㎡를 초과하는 모든 신ㆍ증축 건축물에 적용된다. 공공이 시행하는 택지개발이나 건축물 등은 부담금이 면제되거나 20년간 부과되지 않는다.
따라서 가장 큰 타격을 입는 것은 택지지구가 아닌 곳, 특히 땅값이 비싼 도심이나 강남 등지에서 기반시설 유발효과가 큰 대형 상가를 새로 짓거나 아파트를 재건축하는 경우다. 재건축이라도 용적률 증가분이 적으면 부담금 액수도 미미하지만 용적률이 크게 늘어나는 저층 단지 재건축은 그만큼 부담이 커진다.
강남의 20평형(66㎡) 아파트를 32평형(106㎡)으로 재건축하는 경우 부담금을 계산해 보자. 평균 공시지가를 ㎡당 500만원이라고 가정하면 이 아파트의 ㎡당 기반시설비용(설치비+땅값)은 155만8,000원이다. 여기에 재건축으로 늘어나는 연면적 40㎡와 부담률 20%를 곱하면 조합원 1명이 부담해야 할 부담금은 1,246만4,000원이 된다.
재건축에 따른 증가면적이 40㎡가 아니라 66㎡라면 부담금도 2,056만원으로 크게 증가한다. 해당 시ㆍ군ㆍ구의 평균 땅값이 비싸고 증가면적이 많을수록 부담금이 비례해 늘어나는 구조인 것이다. 도로ㆍ공원 등을 기부채납한다면 그만큼 공제받을 수 있다.
32평형 일반 아파트를 새로 지어 분양할 경우 가구당 연면적 106㎡에 대해 기반시설 부담금은 3,303만원이 나온다. 그 만큼 분양가에 고스란히 전가될 수 있다는 얘기다.
공시지가가 ㎡당 500만원인 강남지역에 연면적 665.85㎡의 4층짜리 상가빌딩을 신축한다면 상업지 계수 0.1과 판매시설 계수 2.0을 적용, 9,894만원을 기반시설 부담금으로 내야 한다.
재개발의 경우 공영개발 방식으로 추진되는 뉴타운 등은 지구단위계획에 의해 충분한 기반시설을 갖출 경우 별도의 부담금은 내지 않아도 된다. 그러나 민간 재개발은 자체 기반시설 확충 계획에 따른 비용만큼만 공제하고 추가로 부담금을 물어야 한다.
