구조조정마무리땐 하반기께 '완만상승'
10대 이슈로 본 2001년 부동산 시장
올 부동산시장의 전반적인 흐름은 '상반기 침체' '하반기 완만 상승'이다. 경기침체의 여파가 가시지 않을 상반기중에는 급반등을 기대하기 어렵겠지만 구조조정이 마무리되고 경제의 연착륙이 이루어진다면 하반기중에는 상승세를 기대해볼 수 있다는 게 연구기관들의 대체적인 분석이다.
하지만 경기상황이 유동적인데다 리츠(REITs) 도입, 그린벨트 해제, 판교신도시 개발등 부동산시장에 큰 영향을 미칠 변수가 많아 전문가들도 시장의 흐름을 짚어내기가 그 어느해보다 어렵다고 실토한다.
일반수요자들도 시장의 흐름과 동떨어진 '나홀로 투자'를 한다면 높은 수익은 고사하고 손해만 보기 일쑤다. 아파트 하나를 사더라도 전체적인 시장의 맥을 짚고 움직여야 한다. 올 부동산시장의 흐름을 주도할 주요변수 10개를 정리한다.
판교 신도시 개발여부 결정
지난해말 열린 정부와 민주당의 당정회의에서 건축제한 조치를 일단 1년 연장하고 재검토키로 해 올해도 판교 신도시 개발논쟁이 계속될 전망이다. 그러나 주민들의 반발 등을 감안할 때 마냥 시간을 끌 수만은 없는 상태다.
민주당도 1년연장이 1년이후 결정한다는 의미는 절대 아니라고 밝혀 조기 결론의 가능성이 크다. 건교부는 상반기중 빠르면 1ㆍ4분기중에 개발여부가 결정될 것으로 내다보고 있다.
신도시개발 쪽으로 결론이 날 경우 전반적으로 부동산시장 회복의 계기가 될 것으로 전망되고 있다. 수도권일대 수요자들의 위축된 심리를 자극, 시장에 활기를 불어넣을 것이라는 게 부동산업계의 분석이다. 그러나 분당과 용인지역은 상대적으로 아파트값이 하락하고 분양도 부진해지는등 타격을 입을 것으로 보인다.
부동산투자신탁 하반기 도입
올 하반기께 도입될 리츠(REITs)는 부동산시장을 뒤흔들 메가톤급 영향력을 지닌 것으로 평가되고 있다.
리츠란 투자전문회사가 일반 투자자로부터 자금을 모아 부동산을 매입ㆍ운용해 발생한 이익을 투자자에게 배당하는 대표적인 간접투자상품이다.
리츠가 도입되면 소액투자가 활성화될 뿐더러 부동산도 실물이 아닌 주식형태(리츠사의 주식)로 사고 팔 수 있는 등 부동산투자 패턴에 큰 변화를 몰고올 것으로 보인다.
리츠 제도의 정착을 위해선 리츠회사의 부동산 매매시 세제지원, 투자자보호 장치마련등 해결해야될 문제도 적잖다. 리츠가 투기를 조장할 수 있다는 지적도 제기되고 있지만 침체된 부동산시장에 활력소로 작용할 것으로 보인다.
'금단의 땅' 그린벨트 본격 해제
올 토지시장의 최대 이슈는 '그린벨트 해제 본격화'이다. 서울 은평구 진관내외동을 비롯 우선 해제대상으로 지정된 그린벨트 지역들이 순차적으로 '금단의 땅'에서 '개발 가능한 땅'으로 변한다.
오는 3월께 경기도 부천ㆍ광명ㆍ김포지역 14개마을 41만7,000여평이 개발제한구역에서 해제되는 것을 시작으로 10월 제주권역, 11월 춘천ㆍ전주ㆍ여수권역, 12월 청주ㆍ진주ㆍ통영권의 그린벨트가 각각 풀린다.
그린벨트에서 해제되는 지역에는 아파트 등 대규모 개발이 불허되지만 개발기대심리와 시세차익 등을 겨냥한 토지거래가 크게 늘어날 것으로 보여 침체된 토지시장에 활력을 불어넣을 전망이다.
서울 5개 저밀도지구 재건축
총 6만여가구의 서울시내 5개 저밀도지구 재건축은 올해 주택거래 시장의 흐름을 움직일 최대 이슈다.
작년말까지 반포지구를 제외한 4개지구의 개발기본계획이 확정되면서 올 하반기중 재건축공사의 첫 삽을 뜰 가능성이 높다.
특히 저밀도지구 아파트는 대부분 수천가구의 대형 단지여서 몇 개단지만 동시에 착공한다고 해도 대규모 이주에 따른 매물 부족등으로 해당지역은 물론 서울전체의 전세가격 상승을 불러일으킬 수 있다.
사업 우선순위도 관심거리. 잠실, 암사ㆍ명일, 청담ㆍ도곡지구 등은 사업시기가 빠른 몇 개 단지만 우선 재건축이 허용되기 때문에 해당지구내 아파트값 차별화 현상이 예상되고 있다.
경의선 복원등 접경지역 개발
오는 9월말로 예정된 경의선 복구공사 완공은 접경지역 토지거래를 촉진시킬 것으로 기대되고 있다. 경의선 복원공사는 경기도 파주시 문산~장단역간 12㎞구간을 잇는 것.
이와함께 장단~통일대교간 6㎞구간의 왕복 4차선 도로까지 함께 개통되면 서울과의 접근성이 높아져 개발이 활기를 띨 것으로 전망된다.
특히 정부는 경의선축을 물류기지 등 대북경협의 중심지로 활용한다는 방침이어서 가격 상승에 대한 기대감으로 투자자들이 몰릴 것으로 예상된다.
전문가들은 접경지역 개발이 활기를 띨 경우 그동안 상대적으로 개발에서 소외됐던 수도권 북부지역 전체의 토지거래 활성화로 확산될 가능성도 점치고 있다.
재개발등 건축규제 본격시행
재개발ㆍ재건축 등 건축규제가 본격 시행된다. 한강변 건축규제가 강화돼 아파트 층수를 15층 이상 올릴수 없고, 부지면적 3,000평 이상의 단지도 서울시의 지구단위 계획을 거쳐야만 재건축이 가능하다. 준농림지 용적률ㆍ건폐율도 60%ㆍ100%에서 40%ㆍ80%로 대폭 강화된다.
특히 소규모 연립단지 재건축 사업은 가장 큰 타격을 받을 것으로 보인다. 이들 단지는 그동안 관할구청으로부터 조합설립인가를 받아 별도의 절차없이 270~300%선의 높은 용적률로 재건축이 가능했다.
그러나 지구단위계획을 통해 재건축 사업이 진행되면 용적률이 200~250%선으로 줄어들 전망이다. 따라서 고층ㆍ고밀도 개발을 원하는 재건축 조합원과 저층ㆍ저밀도 개발을 추진하는 지자체간의 마찰이 심할 것으로 예상된다.
리모델링 활성화로 시장확대
리모델링이 활성화되면서 시장도 커질 것으로 전망된다. 정부가 리모델링 활성화를 위해 국민주택기금지원ㆍ세제감면 등 각종 지원책을 준비중인데다 건축규제 강화로 재건축 사업 수익성이 크게 떨어지는 등 리모델링 활성화를 위한 시장여건이 성숙돼 있다.
리모델링 시장 선점을 위한 업체간 경쟁도 더욱 치열해질 전망. 대한주택공사 자회사로 리모델링 전문업체인 '뉴하우징'은 전국에 위치한 노후 주공아파트를 대상으로 리모델링에 나선다.
현대건설ㆍ쌍용건설ㆍ삼성물산등 민간건설업체 역시 전담팀을 보강해 시장을 선점한다는 계획이다. 특히 현대건설은 민간건설업체중 최초로 올 3월이전에 민간사업본부내의 리모델링 팀을 별도법인으로 분리시킬 예정이다.
용인 3만5,000여가구 공급
난개발 문제와 준농림지 건축규제 강화 등으로 지난 한해 신규공급물량이 크게 줄었던 용인 일대에서 올 한해 3만5,000여가구가 공급될 예정이다. 특히 죽전지구 등 알짜 물량이 대거 포진돼있어 침체된 용인 분양시장에 어떤 영향을 미칠지 귀추가 주목된다.
수도권 최대 노른자 지역으로 꼽히는 죽전지구에선 3월께 4개업체가 4,000여가구를 분양한다.
최근 준도시취락지구로 지정된 신봉ㆍ성복리 일대에서도 총 1만5,000여가구 중 4,800여가구가 올해 공급될 예정이다.
이밖에 지난해 연기됐던 물량들도 대거 가세해 올 한해 수도권 총 공급물량의 80% 가량이 용인지역에서 선보인다.
임대주택 공급물량 대폭증가
임대주택이 불황속 효자상품으로 부상하면서 공급물량 역시 크게 늘어날 것으로 보인다.
대한주택공사와 민간건설업체가 전국적으로 3만5,000여가구의 임대아파트를 선보일 예정으로 이는 지난해보다 5,000여가구 정도 늘어난 수치이다.
여기다 정부가 건설경기 활성화대책의 하나로 민간업체들이 지방 대도시에 임대주택을 건설할 때 국민주택기금을 총 사업비의 50%까지 지원키로 해 물량은 이보다 더 늘어날 것으로 보인다.
중대형 고급 임대아파트 공급도 증가할 전망. 무주택서민층이 주를 이뤘던 임대아파트 수요층이 고급화ㆍ다변화돼 임대아파트 공급을 계획중인 업체들은 일반아파트 못지않은 임대아파트로 수요자들을 공략한다는 계획이다.
외국자본 오피스빌딩 매입확대
올해 역시 국내 오피스빌딩 시장은 외국자본에 의해 좌지우지될 것으로 보인다. 이들 외국자본은 지난 한해동안 1조원 규모의 오피스빌딩을 매입한데 이어 올해 역시 1조~1조5,000억원 규모의 빌딩을 사들일 계획이다.
IMF 초기엔 이들 외국자본의 빌딩매입에 대해 긍정적으로 보는 시각이 지배적이었다. 기업구조조정 과정에서 나온 대형 매물을 해소, 경제전반에 걸쳐 도움을 줄 수 있는 판단에서다.
그러나 시간이 지나면서 이들 외국자본을 바라보는 시각도 변하고 있다. 헐값에 사들여 3~4년후 비싼 값에 내국인에게 처분할 거라는 비판의 목소리가 커지고 있기 때문이다. 일부에선 국부 유출론까지 제기하고 있다.
정두환기자 dhchung@sed.co.kr 이종배기자 ljb@sed.co.kr
