 | | 고준석 |
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Q: 결혼 8년 만에 새 아파트(92㎡)를 장만했는데 사정이 생겨 1억2,000만 원에 전세를 주고 있습니다. 그런데 아파트 내부를 심하게 훼손시켜 전세계약이 만료되는 내년 2월에 임차인을 내보내고 직접 입주할 생각입니다.
이럴 경우 임차인에게 통보하지 않아도 자동적으로 전세계약이 해지 되는지, 만약 계약해지 내용을 통보해야 된다면 언제까지 해야 하는지 궁금합니다. 또 훼손된 임대건물의 수리비를 청구하려고 생각하고 있는데 이것이 가능한지 알려주세요(50대 가정주부 S씨).
A: 전세를 놓는 집 주인의 소망은 임차인이 깨끗하게 집을 사용하고 계약기간이 끝나면 명도를 정확히 해 주는 것입니다. 그러나 임대차기간이 만료 되었다고 해서 계약이 자동적으로 해지되는 것은 아닙니다. 물론 임차인 입장에서도 무조건 전셋집을 비워줘야 할 필요도 없습니다.
임대차계약이 만료된 경우 재계약을 원하지 않을 때에는 임대인은 계약기간 만료 6개월부터 1개월 전까지 임차인에게 계약해지, 조건변경, 임대보증금 인상 등의 내용을 통지해야 합니다. 만약 이 기간 동안 통지하지 않고 계약기간이 만료된 때에는 그 전 임대차계약과 동일한 조건으로 계약기간이 자동 연장된 것으로 봅니다.
임차인도 재계약을 원하지 않는 경우에는 임대인에게 계약기간 만료 1개월 전까지 계약거절 통지를 해야 합니다(주택임대차보호법 제6조 참조).
한편 임차인은 임차권의 권리를 갖는 동시에 임차건물을 사용ㆍ수익하는 대가로 임차료를 지급해야 합니다. 여기에 임차건물 보관에 대한 선량한 관리의무가 있습니다. 만약 임차인이 건물을 파손하거나 훼손시켰다면 임차건물을 보관할 채무를 위반한 결과가 되어 채무불이행에 따른 손해배상책임을 져야 합니다.
또 임대차계약이 끝나지 않았다 해도 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제544조, 제546조 참조). 따라서 임대인은 임대건물이 훼손된 경우에는 당연히 건물 수리비를 청구할 수 있으며 임대보증금이 있다면 수리비를 공제하고 전세보증금을 반환할 수 있습니다.
