재건축·아파트값 잡힐까? 후속조치 시장 반응

정부가 8.31부동산가격 안정대책의 후속대책으로 30일 내놓은 조치는 예상외로 강도가 세서 당분간 재건축아파트값의 급등세는 제동이 걸릴 전망이다. 또 투기지역내 아파트담보대출은 소득까지 고려해 대출가능 금액을 정하도록 하는 금융규제까지 가해져 강남 등의 일반 아파트 값에도 영향을 미칠 전망이다. 그러나 재건축 아파트 소유자들은 정부 정책이 언젠가는 바뀔 것이라는 기대를버리지 않고 있어 재건축아파트값 급락 가능성은 낮아 보이며 공급축소 가능성으로여건이 뛰어난 강남 등지의 일반 아파트 값 상승 부작용도 우려된다. ◇ 재건축아파트 투자수익률 급락 = 정부의 후속대책은 일단 재건축을 통해서막대한 투자수익을 올릴 수 있다는 심리는 잠재울 것으로 전망된다. 이미 시행중인 임대주택의무비율이나 소형주택의무비율, 후분양제 등을 통해 개발이익의 일정정도가 환수되는 상황에서 다시 개발이익을 최대 50%까지 환수하게 되면 재건축 아파트를 통한 막대한 수익창출은 사실상 불가능해진다. 특히 개발이익 환수 대상을 관리처분계획 인가신청 이전단계의 모든 사업장으로정함에 따라 재건축 추진 아파트의 대부분이 개발이익 환수 대상이 된다. RE멤버스 고종완 대표는 "지금까지는 재건축에 따라 발생하는 이익의 20% 가량이 환수되는 수준이었지만 법이 개정돼 시행되면 최고 70% 수준까지 환수될 것으로분석된다"면서 "이에 따라 재건축이 투자수단으로서의 메리트는 상당히 감소할 것"이라고 말했다. 닥터아파트 이영호 리서치팀장도 "관리처분계획 인가신청 이전단계의 아파트들까지 모두 적용받도록 한 것은 웬만한 아파트에 대해서는 모두 환수하겠다는 의미"라면서 "대책 자체만 놓고 보면 강도가 아주 세다"고 말했다. ◇ 재건축 사업 장기화될 듯 = 이번 대책에 대해 재건축 단지들은 일단 손을 놓고 지켜보겠다는 반응이어서 사업 장기화가 우려된다. 강남의 한 재건축 추진 아파트 단지의 한 조합장은 "정부가 강한 대책을 내놓으면 우리는 재건축을 안하면 된다"면서 "재건축해서 실익이 없는데 추진할 필요가 없지 않느냐"고 반문했다. 또 다른 조합장은 "설혹 팔려고 내놓는다고 하더라도 사려고 하는 사람이 별로없을 것"이라면서 "2-3년 뒤 정부의 정책 실패가 확인된 뒤에는 재건축을 활성화하는 반대의 조치가 나올 수도 있다"고 말하기도 했다. 하지만 재건축 사업이 늦춰지고 수익률이 떨어지더라도 재건축 아파트 소유자들은 정부 정책이 일관성 있게 지속될수 있을 지를 관망하며 당분간 매물을 내놓지 않고 힘겨루기를 할 것으로 예상하는 목소리가 많다. 고종완 대표는 "현재 재건축 아파트를 소유하고 있는 사람들이 장기 투자를 바라보고 있는 사람들인데다 재건축 아파트를 현금화하더라도 마땅히 다른 투자할 곳이 없다"면서 "이런 상황에서 급매물이 나올 가능성은 높지 않다"고 말했다. 주택산업연구원 장성수 정책연구실장은 "강남 등에서의 신규 공급은 재건축을통해서밖에 이뤄지지 않기 때문에 재건축아파트는 계속 관심을 끌 것"이라고 말했다. 따라서 정부가 기대한 재건축 시장 및 집값 안정효과는 정책이 제대로 시행되는시점이 임박해야 서서히 나타날 것으로 보인다. ◇ 일반아파트값 상승 부작용 우려도 = 후속 조치로 인해 당분간은 재건축아파트뿐 아니라 일반 아파트도 하락세 내지는 관망세를 보일 가능성이 높다. 그러나 재건축을 누르면 일반아파트값이 오르는 '풍선효과'의 부작용을 낳을 가능성도 배제할 수 없다고 시장 전문가들은 보고 있다. 이익을 환수당하지 않기 위해 재건축 추진을 미루는 경우가 속출하면 자연스럽게 신규 아파트 공급이 줄어들게 되며 이에 따라 비교적 최근에 신축한 아파트로 투자자들의 눈이 쏠릴 것이라는 분석이다. 실제로 정부가 재건축 아파트값을 규제하겠다는 방침을 밝힌 1월말 이후에는 2002년 이후 신축된 아파트값의 상승률이 높게 나타나기도 했다. 닥터아파트 이영호 리서치팀장도 "이번 대책의 강도가 상당히 세다고 볼 수 있기 때문에 재건축아파트의 가격은 소폭 하락할 것으로 보지만 일반아파트의 가격이따라서 하락할 가능성은 낮게 보고 있다"고 밝혔다. 투기지역내 6억원초과 아파트 구입때 '총부채 상환비율 40% 이내'에서만 대출해주도록 한 조치에 대해 경실련 윤순철 시민감시국장은 "투기자금의 유입을 차단하겠다는 취지로 볼때 바람직한 방안"이라고 말했다. 하지만 장성수 박사는 "제도 자체의 도입은 올바른 방향이지만 강남에 6억원초과 아파트를 구입하는 사람이 은행에서 빌리는 돈은 기껏해야 수천만원정도라는 현실을 고려하면 큰 효과를 기대하기는 어렵다"며 다소 부정적인 반응이었다.