[기고] 모기지론의 활성화 방안
정홍식 한국주택금융공사 사장
정홍식 한국주택금융공사 사장
내 집 장만을 평생의 꿈으로 살고 있는 무주택자들이 적은 돈으로 내 집을 마련할 수 있도록 주택자금대출 재원을 안정적으로 공급하기 위해 한국주택금융공사가 출범한 지 반년이 됐다.
공사는 창립 직후 국내 최초로 집값의 70%까지 대출되는 장기고정금리 모기지론(mortgage loan)을 출시, 누구라도 손쉽게 내 집을 마련할 수 있도록 지원했다. 그 결과 출시 117일 만에 취급액이 2조원을 넘어섰으며 2만 9,000여명이 꿈에 그리던 내 집을 갖게 됐다.
공사 모기지론 출시 당시에는 각 금융회사들이 이미 같은 이름으로 주택담보대출을 판매하고 있던 시기여서 다소 우려의 목소리도 있었다. 그러나 최장 20년 동안 원금상환에 대한 부담 없이, 또 금리상승에 대한 걱정 없이 안심하고 이용할 수 있다는 장점에 힘입어 주택 실수요자들에게 꾸준한 인기를 얻으며 주택금융시장에 뿌리를 내리고 있다.
이처럼 공사의 모기지론이 빨리 정착되고 있는 것은 무엇보다도 정부의 적극적인 지원에 힘입은 바 크다. 그러나 모기지론이 활성화돼 보다 많은 국민들이 손쉽게 이용하기 위해서는 개선되거나 보완해야 할 사항이 적지 않다.
현재 주택금융공사 모기지론은 주택 실수요자들을 지원하고 투기적인 수요를 차단하기 위해 6억원 이상의 고가주택은 이용대상에서 제외하고 있으며 주택가격 대비 담보대출 비율을 최고 70%까지 허용하고 있으나 대출한도가 최대 2억원을 넘을 수 없도록 규정하고 있다.
공사법령 제정 당시에는 투기적 가수요가 주택가격의 상승을 부추기고 있던 시점으로 규제조항이 타당성을 갖추고 있었으나 정부당국의 강력한 부동산 안정화 대책으로 투기적 가수요가 사라진 현재의 시장실정에는 맞지 않는 듯하다.
실제로 주택담보대출을 이용하는 수요자들을 대상으로 설문조사를 한 결과 현재 2억원으로 돼 있는 모기지론 대출 한도를 상향조정 하거나 폐지해줄 것을 희망하는 대답이 32%가 나왔으며 또 이들 중 80%가 모기지론의 대출 상한선으로 3억원이 적당하다고 응답했다. 공사에서는 이것이 모기지론 이용자들의 요구라 판단하고 긍정적으로 검토할 계획이다.
이용자들의 행태를 분석하고 그 결과를 반영하는 상품설계도 중요하지만 공사 모기지론을 취급하고 있는 금융회사들의 인식도 변화돼야 할 필요가 있다.
공사와 업무협약을 맺은 전국 21개 금융회사들은 공사 모기지론의 위탁판매와 아울러 필요에 따라 자체적으로 모기지론을 개발해 판매하고 있다. 어떻게 보면 주택담보대출시장을 놓고 한 창구에서 경쟁적인 상품을 팔고 있는 것으로 인식될 수 있다.
그러나 공사 모기지론은 장기 고정금리, 원리금 균등분할상환을 주요 특징으로 하고 금융회사의 대출상품은 단기 혹은 장기의 변동금리, 원금 일시상환방식이 주종을 이루고 있다. 이러한 상품의 차이는 조달 재원의 차이에서 비롯된다.
2차시장에서 주택저당증권(MBS)을 발행해 장기저리의 재원을 확보하는 주택금융공사와 달리 대부분 단기로 조달된 자금을 운용하는 민간 금융회사들은 대출상품의 운용에 있어서 근본적으로 그 출발점이 다르기 때문이다. 따라서 경쟁상품이라기보다는 이용자들의 라이프 사이클이나 개인적인 취향에 따라 선택의 폭을 넓힐 수 있는 상호보완적인 상품이다.
오히려 금융회사의 입장에서는 2~3년 전 부동산 붐을 타고 집중적으로 취급했던 단기주택담보대출상품들의 만기에 따른 대출금 회수에 어려움을 겪고 있는 현시점에서 공사 모기지론으로의 대환 대출 등으로 자체 리스크를 회피하고 자산건전성을 확보하는 것이 대외경쟁력을 제고시키는 방법이 될 수 있다.
다만 이러한 사항들, 제도적으로 보완 개선돼야 할 사안들은 공사가 독자적으로 움직일 수 있는 사항들이 아니다. 한국주택금융공사법령에 명시돼 있는 사항이므로 정부당국과 국회 등 관계당국과 협의해 신중히 결정해야 할 것이다.
아울러 모기지론을 이용하고자 하는 수요자, 또 이를 취급하는 금융회사들의 인식 제고활동을 꾸준히 펼쳐 모기지론의 활성화, 나아가서 주택금융 시스템의 안정화에 도움이 될 수 있도록 해야 할 것이다.
입력시간 : 2004-09-14 16:37
