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인접한 건축물 소유자끼리 용적률을 주고받을 수 있는 '결합건축제도'가 도입되면 재건축 사업성이 기존보다 최대 20%가량 높아질 것으로 전망된다. 다만 단지별 이해관계가 첨예하게 엇갈리는 재건축 아파트의 경우 이 제도 적용이 쉽지 않을 것이라는 지적이 나온다.
정부가 9일 노후 건축물 리뉴얼 활성화를 위해 도입하기로 한 결합건축제도는 이미 미국에서 '개발권 양도제(TDR)'의 형태로 시행되고 있다. 미국의 경우 서로 떨어진 지역이라도 용적률을 사고파는 것이 가능하다. 이 제도를 활용해 당초 2층까지 지을 수 있었던 맨해튼 트럼프월드타워는 72층의 초고층으로 개발되기도 했다. 국토교통부의 한 관계자는 "뉴욕에서는 한 해에 50건 정도의 용적률 거래가 발생하고 있다"고 밝혔다. 국토부는 국내 개발 가능 면적이 적어 용적률에 대한 요구가 높은 만큼 용적률 결합 사례가 활발하게 일어날 것으로 예측하고 있다.
◇용적률 거래로 추가 수익 21%↑=결합건축의 주요 대상은 전면·이면도로에 접한 건물들이다. 전면도로와 가까운 건물에 용적률을 추가해 더 높은 건물을 세우는 동시에 용적률을 넘긴 이면도로 쪽의 건물을 낮게 짓는 방식으로 재건축 사업성을 높이는 게 가능해진다. 실제로 국토부가 서울 송파구 신천새마을시장 일대를 대상으로 시뮬레이션한 결과 용적률의 20%를 결합할 경우 사업성이 8.5% 높아지는 것으로 나타났다. 용적률 50%를 결합하게 되면 추가 수익이 21.2%까지 증가한다. 국토부는 이 같은 방식을 통해 연간 약 9,000억원의 투자 효과가 발생할 것으로 전망하고 있다.
용적률 상향 요구가 많은 아파트 재개발·재건축 사업에도 결합건축제도를 적용할 수 있다. 다만 강남권 재건축 단지들은 사업성이 서로 비슷하기 때문에 어떤 조합에서 용적률을 양보할 것이냐를 놓고 갈등이 빚어질 가능성이 높다. 결합건축제도는 같은 블록 내 대지 간이나 도로를 사이에 두고 100m 이내로 접해 있는 대지 간 건축물만 용적률 거래가 가능하도록 제한을 두고 있다. 서울시에서 추진하는 '구역 간 용적률 이양제'의 첫 사례였던 성북2구역과 신월곡1구역의 경우 지난 2011년 결합개발이 결정됐지만 조합 간 이견이 계속되면서 지난달에야 서울시 도시계획위원회 심의가 이뤄졌다.
용적률 가격 산정을 둘러싸고 분쟁이 끊이지 않을 것이라는 예측도 있다. 국토부 관계자는 "건축주 개인 간 거래에 정부가 간섭하지는 않을 것"이라며 "용적률을 양보하는 쪽에 대한 적절한 보상 방법은 건축주끼리 알아서 결정하면 된다"고 말했다.
◇명동·인사동 재건축 가능해져=건폐율이 100%에 근접해 사실상 노후 건축물의 재건축이 불가능했던 서울 명동과 인사동 등은 특별가로구역으로 지정된다. 명동·인사동 거리는 1962년 건축법 시행 이전에 조성됐기 때문에 건폐율이 100%에 가깝다. 이 때문에 현행 기준인 60~80%에 맞춰 재건축할 경우 건물 규모가 현재보다 대폭 줄어들게 된다. 이들 지역이 특별가로구역으로 지정되면 건폐율을 포함해 전면도로폭 기준, 인접 대지로부터의 거리 등 건축기준이 완화된다.
또 지지부진한 건축협정제도를 활성화하기 위해 용적률을 20% 완화하고 통합적용이 가능한 시설 기준도 대폭 확대하기로 했다. 건축협정제도는 2개 이상 대지의 각 소유자가 협정을 맺으면 하나의 대지로 간주해 건축이 가능하도록 한 제도다. 지난해 10월 도입됐지만 사업성이 부족하다는 비판이 제기되면서 현재까지 자발적 건축협정 체결 사례가 전무한 상태다.
이 밖에 민간 자본을 끌어들여 공공 건축물을 복합 개발하는 방안도 제시됐다. 이는 행정시설에 주민 커뮤니티시설과 상업시설을 결합하거나 공공청사 상부에 대학생 임대주택을 짓는 등의 방식이다. 한국자산관리공사(캠코)가 위탁 개발한 남대문 세무서의 경우 편의점과 민간기업·공원이 함께 들어서 있다.
