잘못 알려진 세금상식으로 인해 「돈벌이 수단」을 놓치는 경우가 허다하다. 1가구1주택자가 추가로 1채의 주택을 매입, 임대사업을 하는 사례가 그중의 하나다. 「다(多)주택자가 되면 취득·등록·양도소득·임대소득세등 세금이 중과세되지 않을까」하는 두려움이 앞서기 마련이다.그러나 이는 전혀 잘못알고 있는 것이다. 무주택자·1가구1주택자가 1채의 주택을 매입해 임대사업을 해도 세금은 중과세되지 않기 때문이다.
◇다(多)주택, 지방세 중과세 없다=부동산 취득·보유시 부과되는 지방세는 취득·등록·재산·종합토지세등이다. 먼저 살펴볼 것은 취득·등록세. 2주택이든 3주택이든 개인의경우 전혀 중과세되지 않는다. 즉 1주택 상태에서 1채의 주택을 매입해도 해당주택 시가표준액(보통 매매가의 45~50%선)의 5.6~5.8%에 해당하는 세금만 물면 그만이다.
보유시 부과되는 재산세도 마찬가지. 다주택이라해서 건물전체를 합산과세하지 않는다. 각 건물별로 개별과세된다는 뜻이다. 단 종합토지세는 전체토지를 한데 묶어 합산과세된다. 그러나 이 역시 크게 신경 쓸 부분은 아니다. 지역마다 다소 차이는 있지만 개별공시지가의 평균 29%선에서 과표(세금부과 기준)가 정해지기 때문에 납부세액이 그렇게 부담스런 정도는 아니다.
한예로 서울 강남에 위치한 시가 2억원상당 33평형 아파트의 경우 종합토지세는 10만원을 넘지 않는게 보통이다.
◇국세도 걱정할 필요 없다=임대소득세·양도소득세등이 부동산 보유·매각시 부담해야 할 국세. 임대소득세는 1가구3주택이상이면 전체주택이 부과대상. 그러나 1가구2주택이하면 평형에 따라 과세여부가 결정된다. 두 주택 모두 전용면적 25.7평이상일 때만 임대소득세 과세대상이다. 한 주택이라도 전용면적 25.7평 이하면 임대소득세를 한 푼도 물지않아도 된다.
쉽게말해 2주택자라도 한 가구만 전용면적 25.7평이하면 월세로 받던, 전세로 받던 임대소득세를 물지 않는다.
양도소득세는 1주택이상이면 과세대상이다. 하지만 소형 평형이고 3년이상 보유후 팔면 부담해야 할 세금은 매우 적다. 양도차익이 적은데다 다주택자라도 장기보유특별공제(3년이상 5년미만은 양도차익의 10%)·일반소득공제등(250만원)의 혜택이 주어지기 때문이다.
예컨대 9,000만원에 샀던 집을 1억원에 팔았을 경우 1,000만원의 차익이 생겼지만 필요경비·장기보유특별공제·소득공제등을 감안하면 세금부과 대상 양도차익은 대략 550만원이다. 그 계산법은 1억원-9,000만원-250만원(소득공제)-100만원(장기공제)-100만원(필요경비·추정치)이기 때문이다.
장기보유특별공제와 필요경비 항목만 잘 활용하면 다주택자라도 양도소득세를 대폭 절감할 수 있는 셈이다.
◇투자포인트=1가구2주택이하 임대사업의 키 포인트는 주택 평수에 달려있다. 두 주택중 한 주택이라도 전용면적 25.7평 이하여야 한다는 것. 이렇게해야 임대소득세를 한 푼도 물지 않는다.
아울러 월세로 임대방식을 돌리는게 좋다. 월세의 경우 잔액 보증금의 월1.5%(연 18%)선에 형성돼 있어 전세로 했을 때보다 고수익을 올릴 수있다. 또 앞에서 말했듯 주택평수가 일정규모 이하면 월세 수입에 따른 세금을 한 푼도 내지않기 때문이다.
반대로 두 주택 모두 전용면적 25.7평 이상이거나 3주택 이상이면 매월 월세수입에 12개월을 곱한 금액만큼 임대소득으로 간주된다.
아울러 최소한 5년이상 보유를 염두에 둬야한다. 5년이상 보유할경우 장기보유특별공제 혜택 폭이 양도차익의 15%다. 임대사업을 그만두고 주택을 팔경우 1년에 한가구씩 양도해야 세금을 줄일 수있다는 것도 알아둬야한다. 양도소득공제(250만원)의 경우 1년 1회 매각분에 한해 적용되기 때문이다.
노원구 상계동·강서구 가양동 주공단지등 소형 평형으로 임대수요층이 두텁고 월세 시장이 형성돼있는 단지를 매입, 보증부 월세로 돌리면 금융상품을 능가하는 수익을 거둘 수있다.
이종배기자LJB@SED.CO.KR
입력시간 2000/04/10 11:46
