Q : 43세의 회사원으로 아내는 전업주부입니다. 슬하에 딸 3명(11살, 10살, 3살)을 두고 있습니다. 현재 자산으로는 동탄에 109.1m²(33평)짜리 아파트를 보유하고 있는데 전세를 줬습니다. 전세가는 8,500만원이고, 대출은 2억3,400만원입니다. 또 김포장기지구에 33평짜리 분양권을 갖고 있는데 내년 3월 입주할 예정입니다. 입주할 때 전세 1억에 4,000만원의 대출을 얻을 계획입니다. 영등포에 1억1,000만원(대출 3,300만원)의 테마상가를 분양 받았지만 현재 관리단의 분쟁으로 전혀 영업을 하지 못하는 상태입니다. 8,000만원 상당의 오피스텔(대출 6,000만원)을 보유하고 있는데 월세로 40만원씩 받고 있습니다.
연봉은 6,000만원 가량입니다. 대출금에 대한 이자로 매달 300만원 가량 지출하고 있습니다. 주요 지출 항목은 ▦펀드 50만원 ▦변액보험 30만원 ▦용돈 90만원 ▦생활비 150만원 등입니다. 퇴직할 경우 연금으로 매월 220만원, 일시금으로 2억3,000~2억5,000만원 가량 받을 수 있습니다. 현재 집을 내놓았지만 아직 팔리지 않고 있습니다. 조언 부탁 드립니다.
A : 의뢰인께서는 부동산을 통한 재테크에 관심이 많을 뿐 아니라 지금까지 부동산투자를 통해 어느 정도 재테크에 성공했다고 봅니다. 현재 보유중인 아파트 등 부동산의 시세정보를 반영해 재무상황을 점검한 결과, 총 자산은 약 10억9,000만원으로 모두 부동산에 집중돼 있습니다.
물론 일부 금융상품으로 적립 중이지만 소액에 불과합니다. 대출규모는 약 5억6,500만원으로 전체자산 대비 52% 수준의 대출을 갖고 있으며, 전세금을 포함한 총 부채는 총 자산의 60%수준으로 금액으로는 6억5,000만원입니다. 따라서 순자산은 4억4,000만원에 이릅니다.
대출 이자에 대한 정보를 바탕으로 계산한 결과 대출금의 평균 금리는 약 6.4%수준으로 파악됩니다. 최근의 금리 수준과 비교하면 낮은 금리의 대출상품을 이용하고 있는 것으로 판단됩니다. 부채비율이 상대적으로 높기 때문에 현금흐름 또한 중요한 점검 사항입니다. 현금흐름을 보면 수입규모에 비해 대출이자 부담이 커서 현금흐름은 마이너스 (1년에 약 960만원) 상태 입니다.
용돈 등 지출규모를 줄일 수 있는 항목에 대한 지출을 축소해 부족자금을 최소화하는 동시에 마이너스통장 등을 통해 비상예비자금을 준비해 놓으시기를 권합니다. 김포장기지구 아파트 입주시점에서 잔금은 대출로 조달하고, 전세금으로 받은 돈은 대출상환 또는 재투자 용도로 사용할 수 있습니다. 일단 기존 대출을 상환할 경우 고려해야 할 점은 앞으로 대출이자 납부자금이 부족할 경우를 대비한 전략, 즉 추가 대출가능여부를 고려해 상환대출금을 선택해야 할 것입니다.
이는 금융권 대출은 일반적으로 LTV 제한 및 투기지역 내 아파트담보대출을 2개 이상 받는 것에 대한 제한 등을 두고 있기 때문입니다. 현재 거주 중인 주택을 매각할 경우 세금 문제를 유의해야 합니다. 현재 2주택을 보유하고 있는 상태로 김포 장기 소재 아파트를 취득할 예정이기 때문에 거주주택 양도 시기에 따라 양도소득세의 부담규모가 큰 차이를 보일 것으로 예상됩니다.
먼저 김포장기 소재 아파트 취득 전에 거주 주택을 양도하는 경우 동탄의 아파트를 취득한 지 1년이 경과하지 않은 상태라면 동탄의 아파트 취득 일로부터 1년 이내에 거주주택을 양도해 1세대1주택(3년 보유 조건, 서울, 과천, 일산, 분당, 중동, 산본, 평촌 소재 주택은 2년 거주조건 추가)으로서 비과세 혜택(양도가액이 6억원 이하이므로 양도차익 전액 비과세)을 볼 수 있습니다.
그렇지 않은 경우는 1세대2주택으로 양도소득세율이 50%(주민세 별도)에 달하는 중과세 대상이 됩니다. 김포장기 소재 아파트를 취득한 이후에 거주주택을 양도하는 경우는 1세대3주택이 되기 때문에 어느 주택을 먼저 팔던지 60%(주민세 별도)로 중과세 됩니다. 테마상가가 현재 관리단 분쟁으로 임대가 안되고 있는 것과 관련해 최근 확실한 상권이 아니고서는 상가 임대사업에서 고전하는 경우를 많이 보게 됩니다. 은행권에서도 이런 시장상황을 고려해 담보비율이나 금리를 조절하고 있습니다.
퇴직 후 노후자금으로는 일시금 약 3억원과 매월 연금 220만원을 예상하고 있는데, 그 자금이 현재가치인지 미래가치인지에 따라 그 규모는 많은 차이가 날 것입니다. 즉, 현재 43세로 만약 60세부터 경제활동을 접고 노후생활을 하게 된다면 앞으로 17년 후의 화폐가치는 큰 차이가 있게 마련입니다.
이를 구체적으로 예상해 보면 17년간 연평균 물가상승률을 3%로 가정해 계산할 경우 17년 후 일시금 3억원의 현재가치는 1억8,000만원이고, 17년후 월 연금 220만원의 현재가치는 133만원 수준으로 예상됩니다. 이를 기준으로 현재가치를 따져 봤을 때 물가대비 적정한 노후자금인지 여부를 판단할 수 있을 것입니다.
최봉수 하나은행 방배서래골드클럽 PB팀장
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