저금리 시대 부동산 투자 틈새시장 공략에 답 있다

한국은행의 금리 인하로 본격적인 저금리 기조에 돌입한 만큼 금융권에 몰렸던 부동자금이 상가와 오피스텔 등 수익형 부동산으로 몰릴 지 주목된다. 인천의 한 오피스텔 전경. /서울경제DB

주택 통한 시세차익 기대 어려워 빌딩 등 수익형 부동산 인기 지속
해외 리츠·펀드 등도 관심 가질만
오피스텔은 공급과잉으로 몸살… 브랜드보다 입지 보고 투자해야

'저금리 시대 어디 투자할 곳 없을까'

지난 9일 한국은행이 기준금리를 2.75%에서 2.5%로 7개월 만에 전격 인하하면서 투자처를 찾지 못한 부동자금이 갈피를 잡지 못하고 우왕좌왕하고 있다.

기준 금리 인하로 은행의 예ㆍ적금 금리 역시 2%대 후반에 머물면서 물가상승률을 감안하면 사실상 마이너스 수익률에 불과하기 때문이다.

이에 따라 그동안 외면을 받았던 부동산 시장에 다시금 투자자금이 몰릴지 관심이 모아지고 있다.

더욱이 지난달 정부가 취득세와 양도세 면제, 생애최초구입자 대출금리 인하 등 전반위 적인 규제완화를 담은 4ㆍ1 부동산종합대책을 발표하면서 변화의 분위기가 감지되고 있다.

하지만 아직도 불확실성 때문에 부동산 투자를 주저하는 사람들이 많다. 앞으로 시장이 활기를 띨지 다시 약세로 돌아설지 쉽사리 예측하기 어렵기 때문이다.

전문가들은 저금리 기조는 경기악화를 우려한 정부의 특단의 조치이기 때문에 장기적으로 봤을 때 부동산 시장의 절대 호재는 아니지만 금융상품도 변동성이 커진 만큼 부동산에 투자하기는 환경이 좋아졌다고 진단한다.

김규정 우리투자증권 부동산팀장 "차입자금 마련이 쉬워진 만큼 빌딩이나 근린생활시설, 또는 상가 지역에 투자를 묻는 소비자들이 늘고 있다"며 "전문가들과의 상담을 통해 보수적으로 투자하면 알짜 상품을 구할 수 있을 것"이라고 말했다.

#서울 종로구에 사는 은퇴자 김모(60)씨는 최근 깊은 고민에 빠졌다.

2억원에 달하는 퇴직금을 그동안 은행에 넣어뒀지만 이자소득세를 내고 나면 정작 손에 쥐는 돈이 별로 없기 때문이다.

더욱이 한국은행이 지난 9일 기준금리를 인하하면서 예ㆍ적금만으로는 노후자금을 마련할 수 없다는 것을 절실하게 체감하는 중이다.

김씨는 "부동산 시장이 그 동안 침체됐었지만 정부가 4ㆍ1 부동산 대책을 발표하면서 상황이 많이 나아지고 있는 것으로 안다"며 "부동산 컨설턴트들을 통해 매달 일정 금액을 챙길 수 있는 저가형 수익형 부동산을 추천해달라고 할 예정"이라고 말했다.

베이비부머의 은퇴가 가속화되면서 김씨와 비슷한 고민을 하고 있는 사람들이 늘어나고 있다.

한국은행은 지난 9일 경기부양을 위해 7개월 만에 기준금리를 2.75%에서 2.5%로 전격 인하했다. 세계적인 추세와 국내 경기를 고려할 때 저금리 시대는 장기화될 전망이다.

기준금리가 내려감에 따라 시중은행의 예ㆍ적금 금리도 줄줄이 인하되고 따라서 이자수익도 크게 줄어든다. 지난해 한국은행이 발표한 평균 물가상승률(3.3%)을 감안하면 사실상 마이너스 수익률인 셈이다.

자연스럽게 목돈을 쥐고 있는 투자자들의 눈은 오랜 시간 얼어붙어 있었던 부동산 시장으로 모아지고 있다. 정부가 4ㆍ1 부동산종합대책을 발표한 뒤 주택거래량과 소비자심리지수 등 각종 지표들이 부동산 시장 회복에 대한 긍정적인 신호를 나타내고 있는 것.

안명숙 우리은행 부동산팀장은 "주식ㆍ펀드와 예ㆍ적금 등 금융상품의 불확실성도 심화됐기 때문에 부동산 시장에 사람들의 관심이 쏠리고 있다"며 "최근 투자자들의 문의가 급증하는 분위기"라고 전했다.

서울경제신문은 5명의 부동산 전문가와의 인터뷰를 통해 저금리 시대 부동산 투자방법과 앞으로 시장전망을 들어봤다.

◇수익형 부동산 인기 지속된다=전문가들 대부분은 이제 주택을 통해 높은 시세차익을 거두기는 어려워진 만큼 상가와 빌딩 등 수익형 부동산이 인기를 모을 것이라고 내다봤다.

고준석 신한은행 청담역지점장은 "4ㆍ1 대책 이후 강남 재건축에 대한 완화책이 없었음에도 일부 재건축 거래량이 대폭 증가하고 가격도 뛰었다"며 "이는 그간 강남 아파트 가격이 대폭 떨어졌기 때문이지 아직 전체 주택경기가 활성화됐다고 보기에는 무리가 있다"고 진단했다.

투자환경 변화에 가장 민감하게 움직이는 강남 재건축 아파트가 단시일 내 5,000만~1억원 정도 가격이 상승하고 거래가 증가한 후 다소 소강상태를 보이고 있다는 설명이다.

안명숙 팀장은 "2008년 금융위기 이후에는 부동산 시장 분위기가 수익형 부동산으로 재편됐다"며 "빌딩이나 상가 등에 대한 문의는 꾸준하지만 가격이 떨어지지 않고 약보합세를 보이거나 오히려 상승해 매입-매도자 간에 가격 줄다리기가 이어지고 있는 상황"이라고 전했다.



중대형 주택매입을 통한 시세차익을 거두기는 어려운 환경이지만 다달이 임대수익을 거둘 수 있는 중소형 주택의 강세는 지속될 것으로 예상하는 전문가도 있었다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 "정부의 생애최초금리혜택도 중소형 주택에 치중돼 있는 만큼 중소형은 앞으로도 매매가격을 유지할 가능성이 높다"며 "도심 내 전세가율이 높은 중소형 주택을 구입해 수익률 기대치를 4~5%로 낮춰 잡을 경우 예금금리보다 높은 임대수익을 기대할 수 있다"고 말했다.

◇상가, 알짜지역 저가매수하라=선종필 상가뉴스레이다 대표는 "최근 자영업자 폐업비율이 최고치를 경신하고 있다"며 "신규 창업시장도 어려운 만큼 매입가격이 비싼 소위 대마지역에 투자를 하기보다는 고양시 덕양구 행신동 등 저평가된 곳의 알짜상가를 매입하는 것이 높은 수익률을 거두는 첫번째 방법"이라고 말했다.

손바뀜이 계속되는 유명 커피숍이나 제과점이 아니라 규모가 작더라도 장기간 운영되는 중소학원 등의 임차인을 유치하는 것도 관건이다. 임차인의 상가 경영상태나 인수조건 등을 잘 따져봐야 한다는 얘기다.

◇오피스텔, 기대치를 낮춰라=그동안 오피스텔은 도시형생활주택과 함께 도심 내 전세난을 해소하기 위한 대체 주거지로 각광을 받았지만 공급이 쌓이면서 수익률 하락과 공실 등의 어려움을 겪었다.

그러나 이번 4ㆍ1 대책으로 정부가 주택과 동일하게 양도세 면제를 시행하면서 새로운 전환점을 맞이하게 됐다.

선 대표는 "오피스텔의 공급과잉은 피할 수가 없는 부분"이라며 "임대료를 하향조정하거나 관리비 부담을 덜 수 있는 에너지 절감형 오피스텔을 공급하는 등 자구책을 펴야 공실을 피할 수 있다"고 말했다.

박상언 대표는 "인근에 원룸과 같은 대체주거지가 있는 곳은 피해야 한다"며 "브랜드 오피스텔은 매입가가 비싸기 때문에 브랜드보다 입지에 주안점을 둬야 한다"고 말했다.

◇전세가율이 높은 소형아파트=안명숙 팀장은 "예전에 주공아파트 공급이 많았던 서울 노원구 상계ㆍ하계동이나 강서구 가양동, 고덕동ㆍ상일동, 마포구 등의 인기 주거지에서 전세가율이 60~70% 정도로 높은 아파트를 매입하는 것도 나쁘지 않다"며 "1~2억원 정도만 추가로 소액대출을 받아서 안정적인 월세수익을 올릴 수 있다"고 설명했다.

소액으로 일정 수익률을 거둘 수 있는 해외 부동산 리츠와 펀드 등에 투자를 조언하는 전문가도 있었다.

김규정 우리투자증권 부동산팀장은 "해외 부동산리츠와 펀드는 일반인에게 잘 알려져 있지 않지만 거래세와 환금부담도 낮은 편"이라고 말했다.

실수요자 내집 마련도 쉬워져 생애최초구입자 대출금리 인하에 취득세 면제 박홍용기자기자 정부가 4ㆍ1 부동산 대책으로 생애최초주택구입자에 대한 국민주택기금 대출금리를 인하했고 또 취득세ㆍ양도세 면제 등을 시행하면서 실수요자들의 주택 구입 환경도 한결 나아졌다는 게 전문가들의 판단이다. 김규정 부동산팀장은 "기준금리도 인하됐고 생애최초주택구입자금 금리도 0.3~0.5% 낮아진 만큼 내 집 마련에 관심이 있던 수요자들이라면 지금이 주택을 구입하기 좋은 환경인 것만은 확실하다"고 말했다. 실제로 국토교통부에 따르면 대책이 발표된 4월 한 달 전국의 주택거래량은 7만9,503건으로 전년동월과 전월 대비 각각 17.5%, 19.3% 증가했다. 특히 그동안 오랜 침체기를 보였던 수도권의 거래량이 전년동월대비 28.6%나 증가해 주택경기 바닥론에도 조금씩 힘이 실리는 모양새다. 박상언 대표는 "대책 발표 이후 마땅한 부동산 투자처를 알아봐달라는 상담요청이 늘고 있다"며 "그 동안 내 집 마련을 미루고 전세에 머물렀던 실수요자에게 올해가 주택 매입에 나서기에 적기임에는 틀림이 없다"라고 말했다. 전문가들은 다만 부동산 투자의 경우는 상품에 따라 보수적으로 접근할 필요가 있다고 조언하고 있다. 김규정 팀장은 "전에는 저금리가 장기화되면 실물자산으로 유동성이 몰리는 공식이 성립했다"며 "하지만 부동산도 임대수익과 매매차익을 거두기 쉽지 않은 만큼 전격적인 쏠림현상은 없을 것으로 보인다"고 전망했다. 선종필 대표는 "저금리는 정부가 경기전망을 낙관하지 않아 경기부양을 단행하는 것이기 때문에 상황을 마냥 전망이 밝다고 하긴 어렵다"면서도 "마곡이나 위례, 강남 등 매입가격이 비싼 곳보다는 일반인들이 잘 모르더라도 저평가된 곳의 알짜 상가나 오피스텔을 저가에 매입하면 높은 수익률을 거둘 수 있다"고 투자방법을 설명했다.