양도소득세의 과세기준이 30년만에기준시가에서 실거래가로 전환됨으로써 양도세에 `혁명적' 변화가 일어날 것으로 보인다.
그동안 양도세는 실거래가가 아닌 기준시가로 과세됨으로써 고가의 부동산을 팔아 많은 이익을 챙긴 사람들이 세금을 제대로 내지 않는 심각한 과세 불형평이 발생했기 때문이다.
더욱이 양도세 실가과세는 종합부동산세 도입, 재산세 건물.토지 통합과세, 단독.다가구.다세대 주택가격 공시, 실거래가신고 의무화 추진 등의 조치에 이어진 부동산 세제 개혁의 완결판이라는 점에서 주목을 받고 있다.
그러나 양도세 실가과세 방침은 세금이 늘어나는데 따른 부담과 세율이 조정될것이라는 기대감으로 생기는 불확실성으로 인해 부동산 경기에 부정적 영향을 줄 가능성도 있다.
또 정부가 실가과세 입법을 추진하는 내년말은 시기적으로 대통령선거를 목전에두고 있어 세법 개정안이 국회를 통과할지도 매우 불투명하다.
◆ 양도세 실가과세 전환 왜 하나
과세원칙상 양도세는 실거래가로 과세하는게 맞다.
그래야 양도차익을 많이 남긴 매도자에 대해서는 양도세를 상대적으로 많이 물려 과세형평을 꾀할 수 있기 때문이다. 그래서 대부분의 나라들이 실가과세를 원칙으로 하고 있다.
그러나 한국의 경우 지금까지는 실거래가를 확인할 방법이 없어 실가과세를 미뤄왔다.
실제로 지난 1976년까지는 양도세를 실거래가로 과세했지만 거래 당사자들이 실제 거래가격을 숨기는 경우가 많았으며 당국으로서도 모든 거래를 조사할 수도 없어1977년부터는 기준시가로 전환했다.
기준시가 설정은 거래 당사자들이 이 가격 아래로 속여 신고하면 처벌하겠다는뜻이다. 즉 거래가격을 낮춰 신고하더라도 지켜야할 최소한의 기준선인 셈이다.
이제는 정부가 최소한의 가격을 설정해 제시할 필요가 없어졌다.
현재, 국회에서 계류중인 부동사중개업법 개정안이 다음달 국회에서 의결되면내년 1월부터 부동산중개업소는 실거래가를 시.군.구에 신고해야 하기 때문이다. 거래당사자들이 부동산중개업소를 거치지 않았다면 본인들이 직접 지자체에 신고해야한다.
한마디로 과세당국은 실거래가신고제 도입으로 실거래가 자료를 확보할 수 있다고 판단, 실가과세라는 당연한 원칙을 현실화시키고 있는 것이다.
이와 함께 정부는 양도세 실가과세 전환이 부동산 투기를 억제하는데도 기여할것으로 기대하고 있다.
투기로 인한 이익을 고스란히 세금으로 환수한다면 투기에 대한 유혹이 줄어들수밖에 없다는 것이 당국의 판단이다.
◆ 양도세 부담은 늘어나나
양도세율 조정 없이 실거래가로 전환되면 세부담은 당연히 늘어난다.
현재, 양도세 과세기준인 기준시가는 실거래가의 80%에 불과한데다 단독.다가구.
다세대 주택은 60∼70%에 불한 경우가 많고 50%에도 못미치는 사례도 있기 때문이다.
그러나 양도세 부담이 급격히 늘어날 경우 조세저항에 직면할 수있기 때문에 세율조정 등 세금을 줄이는 방안이 강구될 것으로 보인다.
현행 기본적 양도세율은 ▲과세표준 1천만원 이하일 경우 9% ▲1천만원초과∼4천만원이하 18% ▲ 4천만원초과∼8천만원이하 27% ▲ 8천만원 초과 36% 등으로 누진적 구조다.
이 세율은 기본적으로 기준시가가 실거래가에 비해 훨씬 낮다는 점을 전제로 하고 있기 때문에 세율조정은 불가피하다는 것이 전문가들의 의견이다.
정부 관계자는 "내년에 실가과세 전환을 위해 세법개정을 추진하는 과정에서 세율조정도 검토할 것"이라고 말했다.
세율이 조정된다고 해서 모든 주택.토지.건물의 세부담에 변동이 없는 것은 아니다.
기준시가가 지나치게 낮게 책정됐다면 세율조정에도 불구하고 세부담이 급격히늘어나게 된다.
기준시가가 상대적으로 낮은 단독주택의 세부담이 아파트에 비해서는 훨씬 많이늘어날 것으로 보인다. 상가건물이나 토지 등도 기준시가가 저평가돼 있다면 당연히세금이 크게 증가한다.
◆ 실거래가 신고.납부 제대로 이뤄지나
양도세 실가과세가 성공하려면 실거래가 신고가 제대로 이뤄져야 한다.
정부는 내년이후 실거래가 신고제가 정착될 것으로 보고 있다
개정 부동산중개업이 내년 1월부터 시행되면 실거래로 신고하지 않을 경우 원래내야할 취득세의 3배까지 과징금으로 물어야 하는 등 불이익이 적지 않기 때문이다.
게다가 정부는 검증 전산프로그램을 통해 실가신고를 하지 않는 사람을 적발해세무조사도 실시한다는 방침이다.
이 검증 프로그램은 국세청의 아파트 기준시가, 건교부.지자체의 단독.다세대.
다가구 주택 공시가격, 금융기관의 주택 시세정보 등 각종 가격정보를 데이터베이스로 집적해 거래자들이 실가로 신고했는지 여부를 판단한다.
그러나 국세청.건교부.지자체 등의 공시가격도 시가를 제대로 반영하지 못하는경우가 많아 거래 당사자들이 신고 가격을 속여 신고할 가능성도 배제할 수 없다.
매수자와 매도자가 세금 부담을 피하기 위해 서로 짜고 낮은 가격으로 신고하는불법 행위가 생길수 있다는 것이다.
다만, 거래가격을 지나치게 낮게 신고하는 사례는 이전보다 줄어들 것으로 보인다.
◆ 부동산.건설경기에는 어떤 영향을 주나
정부는 실가과세 시행시기인 2007년까지 1년6개월간 부동산거래가 활발해지고가격안정의 효과도 있을 것으로 기대하고 있다.
재경부 권혁세 재산소비심의관은 "올해와 내년에는 실가과세를 피하기 위해 토지.주택을 팔려는 사람들이 늘어날 것"이라며 "거래가 활발해져 매물이 늘어나면 가격안정 효과도 생기고 특히 토지가격이 떨어져 건설경기도 좋아질 것"이라고 말했다.
그러나 경제 전문가들은 오히려 내수경기의 위축요인으로 작용할 수도 있다는견해를 보였다.
김상겸 한국경제연구원 연구위원은 "양도세 부과가 확대될수록 내수경기에는 안좋은 영향을 미칠 것"이라면서 "실가과세 전면확대 때까지 1년6개월이 남아있지만비교적 짧은 시간인데다 실제로 거래가 많이 늘어날 것 같지도 않다"고 말했다.
그는 "보유세를 올린다면 양도세를 낮춰주는 것이 조세정책상의 당연한 조치"라며 "정책이 효과가 있으려면 양도세와 보유세를 동시에 강하게 추진하면 안된다"고지적했다.
한국조세연구원의 한 연구원은 "정부는 실가로 양도차익을 과세하기 전에 부동산을 팔라는 메시지를 던지고 있지만 내년말은 대선을 앞둔 시점이어서 법안이 통과될지도 불확실하다"고 말했다.
그는 또 "세율이 조정될지도 모른다는 불확실성 때문에 실제로 거래를 하는 사람은 많지 않을 것같다"고 설명했다.
이 관계자는 "지난 2003년 10.29대책의 하나로 도입했던 1가구3주택 중과세 제도도 시행에 앞서 1년간의 유예기간을 줬지만 효과는 크지 않았다"면서 "이번 대책도 당사자들에게 별로 절실하게 다가오지 않을 것"이라고 내다봤다. (서울=연합뉴스) 윤근영.현영복.이율 기자
