분당에 사는 박 씨는 거주하는 단지 내에서 내 집 마련을 계획하고 있다. 처음 부동산을 구입하는 것이고 6억원이 넘는 고가주택이라 자칫 실수를 범하지 않기 위해 준비 단계부터 투자가치 뿐만 아니라 세(稅)테크까지 차근차근 계획을 세우고 있다.
내년부터 부동산을 팔 때 양도소득세가 전면 실거래가를 기준으로 과세된다. 또한 1가구 2주택자의 경우 양도세율 50%로 중과될 예정이라 세금문제의 중요성은 더욱 커지고 있다. 더욱이 박 씨처럼 고가주택을 살 경우 1가구 1주택 비과세요건을 갖추었다 하더라도 6억원을 초과하는 부분은 양도세의 대상이므로 양도세를 줄일 수 있는 방법을 쓰는 것이 좋다.
첫째 부부공동명의로 등기하는 방법이 있다. 양도소득세는 누진세 체계이므로 양도차익이 많이 발생할수록 양도세를 많이 내야 하는데, 공동명의 시 각자 양도차익을 줄어들어 세금이 적어지는 효과가 나타난다. 양도세율은 2년 이상 보유 시 양도소득 1,000만원이하 9%, 4,000만원이하 18%, 8,000만원이하 27%, 8,000만원 초과 36%이다.
양도소득이 1억원 발생되었을 때 공동명의인 경우 675만원이 감액되며, 최대 1,260만원까지 절약이 가능하다. 다만 부부 간의 증여는 3억원까지 허용되므로 전업주부의 경우 3억원 이상 지분을 등기하게 되면 증여세의 대상이 될 수 있음을 유의하여야 한다. 맞벌이 부부는 적극 활용할 필요가 있다.
둘째 필요경비에 포함되는 영수증을 잘 챙겨야 한다. 부동산 매입매도 시 발생된 취등록세 뿐만 아니라 중개수수료 및 법무사 수수료 등은 양도차익에서 차감되는 항목이다. 취등록세의 경우 영수증이 없어도 경비로 인정 받을 수 있으나 중개수수료 등은 반드시 영수증을 첨부해야 한다. 또한 주택수리 시 내용년수를 연장시키거나 주택가치를 증가시키기 위한 자본적 지출에 해당하는 수리비 등도 필요경비로 공제된다.
예를 들어 베란다 샷시, 홈오토 설치, 난방시설 교체, 보일러 교체 비용 등은 자본적 지출에 포함되며, 도배·장판, 조명, 싱크대 교체 등의 수익적 지출은 대상에서 제외된다. 따라서, 필요경비로 인정 받기 위해서 세금계산서 또는 견적서, 입금증 등을 지출증빙으로 보관하고 있어야 한다.
/우정미 신한은행 부동산 전문가
