[맞춤형 재테크] 월수입 365만원 부부, 임대 아파트 5년 후 내집 만드려면

마이너스대출 즉시 상환… 이자비용부터 줄이도록

보험, 실손위주로 가입… 보장 중복상품은 정리

주식형펀드 변동성 커 채권형 투자 비중 확대를

안녕하세요 저는 36세 남성으로 유치원에 다니는 딸과 아들을 둔 외벌이 입니다. 월 수입은 세후 365만원이며 월 지출 세부항목은 전세자금과 마이너스 통장 이자 30만원, 연금보험 10만원, 장마펀드 20만원, 보험 45만3,000원, 청약 10만원 소장펀드 50만원, 생활비 130만원, 교육비 30만원 등입니다.

은행대출은 전세자금대출 4,400만원 과 마이너스 대출 3,000만원이 있습니다. 현재 LH 재건축 임대(80/59㎡)에 살고 있으며, 보증금으로 8,800만원이 있습니다. 금융자산으로는 펀드 및 청약 등을 고려하면 약 3,000만원 정도 있으며 소장펀드는 지난 4월부터 불입하고 있습니다. 문제는 2019년 현재 살고 있는 곳을 분양을 받으려고 하는데 시세가 약 3억5,000만원 이후로 형성이 되고 있습니다. 현재 상황을 고려해 분양을 받으려면 어떻게 해야 할지 문의드립니다.

의뢰인의 경우, 아파트 매입이라는 분명한 목적이 있습니다. 현 거주 아파트의 시세는 3억 5천만원이며, 2019년에 사용 예정이므로 앞으로 5년 정도 시간이 있습니다. 의뢰인의 수입규모와 앞으로 저축으로 준비 가능 한 자금을 고려하면 주택의 분양자금 전액을 마련하는 것을 상당히 어려운 상황입니다. 일부는 향후에도 대출이 불가피하겠지만 현재 상황에서 일단 효율화를 진행해 보겠습니다.



일단 생활비 축소가 우선입니다. 현재 지출내역을 기록하여 재검토 해보는 것을 추천합니다. 많은 자산가를 상담하고 있지만 모든 분들이 공통적으로 말씀하는 것이 있다. 수입을 늘리기 보다는 지출을 통제하여 합리적으로 관리하는 것이 재산을 늘리는 지름길이라고 말이다 4인 가족 기준의 생활비로 추가 절약의 폭이 크진 않겠지만 내집 마련이라는 꿈을 위해서는 자녀의 사교육비가 들어가기 전까지는 보다 허리띠를 졸라맬 필요가 있어 보입니다. 더불어 현재 금융자산으로 마이너스 대출을 정리하여 이자비용을 감소시켜야 합니다. 대개 이자율은 4~6% 수준이기 때문에 이정도의 수익률을 내지 못할 바에는 금융자산을 이용해서 대출을 감소시키는 것이 우선입니다.

정리가 어려운 대출이라면 마이너스대출 보다는 수시입출이 안되는 신용대출로 갈아타는 방법도 이자를 줄일 수 있다. 마이너스 대출의 경우, 타 신용대출 대비 1% 이상 이자율이 차이가 나는 경우도 많습니다. 또한 최근 금리가 빠르게 하락했기 때문에 같은 구조의 상품이더라도 보다 이자율이 보다 낮은 대출로 갈아탈 수 있는지도 확인해보시기 바랍니다.

현재 의뢰인께서 가입하고 있는 보험은 연금보험을 제외하고도 45만원 수준으로 소득대비 많은 금액을 지급하고 있습니다. 보험은 실손 보험 위주로 가입하는 것을 추천합니다. 보장이 중복되지 않는지 확인 후에 불필요한 보험은 과감히 정리하는 것도 좋습니다. 특약에 가입되어있지 않는 한, 실손보험은 중복 지급되지 않기 때문입니다.

보험을 해지하는데 있어 몇가지 명심할 사항이 있습니다. 똑같은 보장내용을 가진 보험이 있다면 만기까지의 기간이 많이 남아있는 보험을 해지하는게 좋습니다. 보험은 통상 납입기간이 지나도 보장기간이 더 길기 때문에 만기가 얼마 남지 않았다면 유지하는 것이 유리합니다. 다음으로는 해약환금급을 꼼꼼히 따져볼 필요가 있습니다. 보험 해약시 돌려받는 돈과 만기까지 유지했을 때 돌려받는 만기환급금을 비교하여 차액보다 더 높은 이율을 올릴 수 있는 대안이 있다면 해약하는 것이 낫습니다. 단지 매몰비용이 아까워 무리하게 보험을 유지하는 것은 결코 현명한 생각이 아닙니다.

이제 자금을 어떻게 굴릴지 말씀드리겠습니다. 어떤 투자든, 예금금리 이상의 수익을 거두기 위해서는 리스크를 부담해야하는데, 유일하게 리스크 없이 수익률을 올릴 수 있는 방법이 바로 절세입니다. 현재 의뢰인에게 가장 추천하고 싶은 상품은 몇 안 남은 비과세 상품인 재형저축입니다. 15.4%의 이자소득세가 면제되며 농어촌특별세 1.4%만 부과됩니다. 의뢰인은 현재 재형저축가입요건을 갖추고 있습니다. 물론 기존 가입한 장기주택마련펀드와 소득공제장기펀드에 비해 소득공제 혜택은 없지만 현재 3년간 고정으로 4.3%라는 더없이 매력적인 금리가 제공됩니다. 물론 3년 이후는 그 시점의 고시이율이 적용되지만 3년 이상 납입하고 중도해지하면 약정이율을 적용하므로 5년 시점에서 사용가능 합니다. 여기에 7년 이상 가입을 유지한다면 이자소득세 비과세 혜택도 있습니다.

현재 적립중인 장마펀드 20만원 및 소장펀드 50만원을 모으면 5년 후 원금 기준으로 4,200만원 정도입니다. 하지만 투자 상품이라는 특성상 투자에 따른 위험부담이 있어 목적과 사용기일이 정해져있는 자금을 준비한다는 목적에서 본다면 주식 등의 변동성이 높은 자산은 비중을 낮추는 것이 유리합니다. 변동성이 낮은 채권형 내지는 일부 주식을 담는 채권혼합형의 투자가 비교적 예측가능한 금액을 모으는데 유리할 것입니다. 마이너스대출 상환으로 대출이자 여유분 약 15만원 정도와 생활비에서 15만원정도 절감하면 30만원 정도는 추가 적립이 가능해 보입니다.