Q : 내 집 마련을 위해 주말이면 아내와 함께 수도권지역을 누비고 있습니다. 여러 곳의 중개업소를 돌다가 올해 11월 입주 예정인 분양권(분양가 4억1,000만원)을 매입하기로 결정했습니다. 계약금과 중도금을 합쳐 2억8,000만원이 납부되었고 프리미엄이 1,000만원 정도 붙어있는 상태입니다. 친구 얘기로는 중개업자를 잘 만나야 안전하게 분양권을 매입할 수 있다고 하는데 믿을 만한 중개업자를 구별할 수 있는 방법과 분양권을 매입하는 경우에 중개수수료 산정의 기준이 분양가격인지 아니면 매매가격인지, 또 프리미엄도 포함되는지 궁금합니다(40대 공무원 K씨).
A: 내 집 마련의 첫 걸음은 믿을만한 중개업자를 만나는 일입니다. 중개업자는 매수인에게 좋은 부동산을 추천해주는 것부터 시작해 매매계약이 끝나고 입주할 때까지 위험으로부터 보호해 주기 때문입니다. 믿을 만한 중개업자를 고르는 기준을 보면 우선 해당지역에서 오랫동안 신용을 바탕으로 중개업을 하고 사람을 선택하는 것이 좋습니다. 그래야 그 지역의 좋은 물건을 소개 받을 수 있습니다. 여기에 부동산에 대한 전문적인 지식을 가지고 있어 물건분석은 물론이고 투자가치를 잘 분석할 수 있는 중개업자이어야 합니다. 그 밖에 부동산중개업소의 영업허가가 있어야 하는 것은 기본이고 중개사고에 대비해 유효기일이 경과하지 않은 손해배상책임 보증에 가입되어 있는지도 따져봐야 합니다.
한편 중개수수료의 산정기준은 거래가격을 기준으로 수수료율을 곱하여 계산하게 됩니다. 이때 매수자와 매도자 사이에 거래된 총거래대금을 거래가격으로 보아야 합니다. 아파트 분양권의 경우 계약금을 비롯해 중도금과 프리미엄을 합친 금액(2억9,000만원)이 거래가격이 됩니다. 물론 중도금에 대출금이 있어도 거래가격에는 변동이 없습니다. 반면 나중에 건물이 완공됐을 경우를 가정해 남은 잔금까지 포함한 분양가격(4억1,000만원)을 기준으로 해 중개수수료를 계산할 수 없습니다(대법원 2005.5.27. 선고2004도62 참조). 이처럼 중개수수료는 실제로 거래된 매매가격으로 산정되는 것이 일반적인 거래관행과 상식에도 부합합니다.
