치솟는 전셋값 걱정 그만… 경매로 내집 마련 해볼까

부동산경기침체로 주택이 경매에 내몰린 하우스푸어 주택의 숫자가 역대 최고치를 기록하고 있다. 하지만 내 집 마련을 꿈꾸는 수요자라면 우량 물건을 낙찰받을 수 있는 절호의 기회이기도 하다. 거래 침체로 하우스 푸어 주택이 밀집해 있는 파주시 일대 전경. /서울경제DB

'전셋값이 날로 치솟는데 경매로 내 집 마련에 나서볼까'

전셋값이 연일 고공행진을 계속하고 있다. 정부가 침체된 부동산 시장을 활성화 하기 위해 주택공급을 축소하고 세제ㆍ금융지원 등의 인센티브를 제공하는 내용의 4ㆍ1 부동산 대책을 발표한지 100일이 훌쩍 지났고 본격적인 여름 비수기에 돌입했음에도 전셋값 오름세는 멈추지 않을 기세다.

한국감정원에 따르면 전국의 아파트 매매가격은 3주 연속 하락한 반면 전세가격은 48주 연속 상승했다. 아직은 주택마련이 적기가 아니라는 수요자들의 판단 때문에 전세로 거주수요가 몰린 탓이다.

전세 물량이 극히 부족한데다 그나마 있던 전셋집도 저금리에 투자처를 마련하지 못한 집주인들이 월세 전환에 나서면서 임차인들은 울며 겨자 먹기 식으로 임대인들이 부르는 대로 전셋값을 올려주고 있는 것.

결국 주택가격이 하락할 것이란 절망감 때문에 전셋값이 하늘 높은 줄 모르고 치솟는 반면

주택가격은 속절없이 하락하는 악순환이 반복되고 있는 상황이다.

이 때문에 매달 원리금을 갚지 못해 경매에 부쳐지는 하우스푸어 주택이 경매 매물로 나오는 건수도 사상 최고치를 기록하고 있다.

경매정보업체 부동산태인에 따르면 올 초부터 지난 17일 현재 부동산경매로 넘어온 수도권 소재 아파트는 1만9,348건으로 역대 최악의 부동산 거래량을 기록했던 지난해 같은 기간(1만6,921개)에 비해서도 물건이 14.3%(2,427개) 많은 수준이다.

하지만 역으로 생각해보면 하우스푸어의 주택물건이 사상 최고치로 쌓인 만큼 경매 참가자의 선택지 또한 많아졌다는 얘기다. 상대적으로 우량 물건을 낙찰받을 수 있는 확률이 높아진 셈이다.

정대홍 부동산태인 팀장은 "정부가 4ㆍ1 대책에서 하우스푸어를 위한 대책을 잇따라 내놓았음에도 본격적으로 주택가격을 반등시키는데 실패해 경매 매물이 역대 최고수준으로 쌓인 것"이라며 "나날이 치솟는 전셋값에 괴로워하면서도 가격하락을 우려해 주택구입을 미뤘던 수요자라면 경매를 통해 시세보다 훨씬 저렴한 가격에 주택을 매입하는 것도 나쁘지 않다"고 말했다.

이번 기회에 하우스푸어 주택매물로 내 집 마련에 나서보는 것은 어떨까. 좋은 물건 고르는 법과 적은 자금으로 경매를 통해 대출을 받을 수 있는 경락잔금대출 활용법 등 주택경매에 대해 속속들이 알아본다.

H씨는 약 3년간 거주하던 서울 양천구 목동의 전용 114.07㎡형 아파트를 최근 경매를 통해 낙찰받았다. 집주인 하우스푸어였던 탓에 집이 경매로 넘어갔던 것. 최초 감정평가액은 4억5,000만원이었지만 2회 유찰 끝에 최저 경매가격이 3억대 밑으로 떨어져 가격 메리트도 있었다.

또 수년 동안 살면서 단지의 장점은 익히 알고 있던 터. 서울지하철 9호선 염창역과도 가깝고 단지 주변에 용왕산 근린공원이 있어 쾌적한 환경이다. 게다가 양화초등학교가 있어 앞으로 10년간은 자녀를 키우기에 불편함이 없겠다는 판단이 들었던 것도 경매를 통한 주택매입에 나섰던 이유다.

H씨는 "2011년 전세 재계약 당시 보증금이 2억5,000만원으로 최저가와 크게 차이가 나지 않았다"며 "인기가 좋은 지역이라 입찰 당시 경매가격이 3억6,000만원까지 오르긴 했지만 크게 무리가 가는 수준이 아니라 적극적으로 입찰에 참여했다"고 말했다.

전셋집을 그대로 낙찰 받은 H씨의 사례는 특수한 경우다. 하지만 전세에 머물던 단지나 주변 지역에서 저렴한 경매물건이 나오는 경우 직접 매수에 나서는 사례가 심심치 않게 나오고 있다는 게 전문가들의 설명이다.

◇임의경매 물건, 역대 최대=하우스푸어 주택이 경매시장에 쏟아져 나오고 있음을 단적으로 확인할 수 있는 방법은 임의경매 물건의 증가 추세를 살펴보는 것이다.

경매신청 형태는 크게 임의와 강제, 두 가지로 나뉜다. 임의경매는 근저당권이나 전세권, 유치권 등 아파트 자체에 대한 담보물권이 신청근거가 되고 강제경매는 아파트가 아닌 소유자 개인에 대한 채권이 신청 근거가 된다.

한마디로 임의경매는 아파트를 담보로 대출 받은 사람이 주택 대출에 대한 원리금을 상환하지 못해 집이 경매로 넘어가는 것이고, 강제경매는 채무자가 채권을 상환하지 못할 경우 채권자가 주택을 통해 청구권을 행사하는 것을 의미한다.

경매정보업체 부동산태인에 따르면 올 상반기 임의경매 형태로 법원에 나온 아파트는 1만6,803건으로 집계됐다. 이는 지난해 같은 기간(1만3,344건)에 비해 25.9% 증가한 것으로 역대 최고 수치다.

반면 강제경매된 아파트 물건수는 지난해 3,577건에서 올해 2,527건으로 오히려 29.4% 감소했다. 이는 소유자 개인 채권을 변제하지 못해 집이 경매로 넘어가는 경우보다는 주택담보대출을 상환하지 못해 경매에 나온 경우가 증가했음을 의미하는 것이다.

정대홍 부동산태인 팀장은 "최근 경매시장의 트렌드는 낙찰건수가 증가하고 입찰경쟁률도 높아지고 있는 것"이라며 "낙찰된 물건이 해당 아파트의 전세가격과 비슷하거나 낮은 게 대부분이기 때문에 실수요자는 물론 투자자도 몰리고 있다"고 말했다.

◇좋은 물건 고르는 법은=경매 신청권자가 1순위 채권자이면서 1금융권이어야 한다. 1금융권인 은행은 대출심사를 까다롭게 진행한다. 즉 경매신청권자가 1금융권이라면 등기관계가 깨끗한 물건이라고 할 수 있다.

1순위 채권자의 채권액이 감정가보다 큰 물건이 좋다. 채권액이 적으면 경매 진행 중 빚을 상환해 경매가 취하될 수 있는 점을 유념해야 한다. 또한 감정평가금액이 시세에 비해 저평가 돼 있다면 관심을 가져야 한다. 시세보다 감정평가액이 크게 저렴하다면 저가에 낙찰될 가능성이 있다. 끝으로 부동산 등기부에 채무설정액이 많은 물건을 주목해야 한다. 채권자들이 부동산 가치를 높게 평가한 것이다.

◇관심가져 볼만한 우량 물건은 어디=서울 송파구 송파동에 위치한 G 아파트 전용 84.83㎡형은 오는 8월 12일 동부6계 법원에서 입찰이 진행된다. 최초 감정가격 6억2,000만원에서 2회 유찰된 끝에 현재 최저가가 3억9,680만원까지 떨어진 상태다.

인근 G 중개업소 관계자는 "최근 같은 평형의 아파트가 5억4,000만~5억4,500만원선에 거래된 바 있다"며 "석촌호수에서 가깝고 석촌역사거리와도 인접해 있어 입지와 가격측면에서 나쁘지 않은 편"이라고 전했다.



9월 2일에는 동부5계 법원에서 입찰이 진행되는 물건은 성동구 성수동2가에 위치한 G 아파트 전용 81.8㎡형이다. 현재 1회 유찰된 상태며 최저가는 최초 감정가 5억6,000만원에서 1억1,000만원 가량 하락한 4억4,800만원이다. 최저가는 현 시세대비 1억원 정도 저렴하다.

오는 9월 2일에는 수원 권선구 권선동에 위치한 S 아파트 전용 102.95㎡형에 대한 입찰이 수원지법 9계에서 예정돼 있다. 최초 감정가는 3억3,000만원으로 1회 유찰 이후 현재 최저가는 2억3,100만원이다.

인근 Y 중개업소 관계자는 "명당초등학교와 선일초등학교 등 학교에서 도보로 이동이 가능해 젊은 부부들에게 인기가 많은 곳 가운데 하나"라며 "현재는 최저가격이 전세시세와 비슷하고 주택가격이 떨어져 전세가율도 계속 오르는 추세"라고 말했다.

◇감정시기 확인은 필수=전문가들은 해당 물건의 감정평가서를 살펴볼 때 반드시 감정시기를 확인해야 한다고 입을 모은다. 보통 최초 입찰이 이뤄지기 4~6개월 전에 감정평가가 이뤄지기 때문에 시세가 급등하거나 급락할 때는 입찰 당시 시세와 차이가 날 수 있다는 조언이다.

더욱이 요즘과 같이 부동산 가격이 하락하는 시기에는 짧은 기간에도 시세가 하락할 수 있기 때문에 반드시 주변 시세와 비교하는 것이 중요하다. 때문에 조사일자와 작성일자, 감정 시점 등을 반드시 확인해야 한다.

시세를 확인하는데 가장 유용한 자료는 실거래가를 조회하는 것이다. 국토교통부는 실거래가 사이트(http://rt.molit.go.kr)에서 2006년부터 실거래가 자료를 모아 제공하고 있다.

강은 지지옥션 팀장은 "사이트에 거래 목록이 오르는 자료는 현 시점에서 2개월 정도 이전"이라며 "두 달 정도의 시차가 있지만 실제 계약된 가격과 층수가 나오기 때문에 중개업소에서 설명하는 호가나 시세보다 신뢰할만하다"고 말했다.

매입금액 50%이내만 대출 받고 등기이전 후 저리상품 갈아타야 ■ 경락잔금대출 활용하기 박홍용기자 부동산을 구입할 때 100% 자기자금을 갖고 있는 사람은 많지 않다. 경매를 통해 부동산을 구입하는 사람들의 상당수 역시 레버리지 효과를 이용해 적은 자금으로 부동산 취득이 가능한 경락잔금대출을 이용하는 추세다. 경락잔금대출이란 경매나 공매로 낙찰 받은 부동산에 대한 잔금을 대출해 주는 형태로, 소유권 이전과 동시에 대출을 해준 금융권에서 1순위로 근저당을 설정한다. 낙찰 대금을 지불하기 위해 별도의 담보를 제공할 필요없이 낙찰 받은 부동산을 담보로 대출해주고 납부기한만 맞추면 되기 때문에 낙찰자 입장에서 유리한 측면이 있다. ◇경락잔금대출 절차=낙찰로부터 2주일 후에 잔금 납부기한이 정해진다. 대체로 1개월의 기한이 주어지므로 결국 낙찰 받은 후 45일 이내에 잔금 납부를 해야 한다. 낙찰이 되면 금융기관을 방문하거나 전화를 통해 상담을 받으면 된다. 1금융권, 2금융권, 대부업체까지 경락잔금대출 서비스를 하는 곳은 많지만 각기 대출 한도와 금리, 상환조건 등이 상이하므로 두 곳 이상에서 상담을 받는 것이 좋다. 협의가 되면 금융기관은 낙찰자에게 주민등록등본, 낙찰영수증, 잔금 납부통지서, 인감증명서 등 서류를 요구한다. 잔금 납부일 전까지 은행이 대출해줄 금액을 제외한 나머지 잔금을 대출 은행에 송금하면 낙찰자가 해야 할 일은 끝이다. 대출기관은 담당 법무사를 통해 잔금납부와 저당권 설정, 소유권 이전을 위한 등기 작업을 완료하게 된다. 정대홍 팀장은 "경락대출은 일반 주택담보대출보다 금리가 높다"며 "경락대출을 받고 2~3개월 동안 이자를 내다가 등기를 이전 받으면 금리가 낮은 일반 주택담보대출로 갈아타는 방식"이라고 말했다. ◇경락잔금대출시 유의점 =모든 물건에 대출이 가능한 것은 아니다. 유치권과 법정지상권, 예고등기 등 권리상 하자가 있거나 낙찰 후 분쟁이 예상되는 물건은 금융권에서 아예 대출자체를 거부하기 때문이다. 이밖에 지방 부동산의 경우 권리상 하자가 없어도 물건의 종류나 규모에 따라 많은 제한이 따르기도 한다. 강은 지지옥션 팀장은 "경락잔금대출만 믿고 부동산을 낙찰받았다가 자칫 대출이 안 되거나 대출금액이 부족하면 잔금을 치르지 못해 보증금을 날리는 수가 있다"며 "때문에 대출을 통해 잔금을 납부할 계획을 하고 있다면 입찰 전에 주거래 은행 등을 통해 해당 물건의 대출가능 여부와 이용한도, 이자율을 미리 확인하는 것이 좋다"고 조언했다. 간혹 영업사원이나 팜플렛에서 낙찰대금의 80~90%까지 대출을 해준다는 광고를 볼 수 있다. 하지만 이런 업체들의 경우 실제 대출을 신청하면 이용한도가 당초 약속한 금액보다 부족하거나 과도한 수수료를 요구하는 경우가 많으므로 주의해야 한다. 때문에 전문가들은 전체 매입금액의 50% 이내로 부동산 담보대출을 받는 것을 추천하고 있다.