최근 집을 늘리기 위해 일산의 32평짜리 아파트를 팔고 같은 곳의 43평형짜리를 산 金모씨는 예상치 못한 비용이 계속 생겨 속상하기만 하다.집을 살때 내는 취득·등록세와 이사비용, 중개수수료까지는 어느 정도 예상했지만 실제로 거래를 하다 보니 이밖에도 이것저것 드는 비용이 많이 들었기 때문이다. 산지 3년이 채 안돼 팔게 된 기존 아파트 양도소득세 감면 때문에 세무사사무소에 지급한 돈이 40만원, 취득·등록세 납부를 대행해주는 법무사사무소에 낸 돈이 60만원. 취득·등록세 문제야 워낙 복잡한 일이다 보니 그렇다손 치더라도 세무사사무소에 준 돈은 아까웠다.
그러면 과연 세무사사무소를 거치지 않고 양도소득세 문제를 자신이 직접 해결할 방법은 없을까.
양도세 감면을 받기 위한 행정절차는 의외로 간단하다. 귀찮고 몰라서 못하는 것이지 알고 보면 아무것도 아닌 셈이다. 굳이 세무사사무소에 맡기지 않더라도 조금만 신경쓰면 자신이 직접 할 수 있는 일이다.
아파트의 경우 양도소득 신고를 위해서는 토지·건물등기부등본, 토지·건물등기권리증, 토지대장, 건축물관리대장, 집을 사고 팔때 중개업소에서 썼던 매매계약서 사본만 있으면 된다. 이중 토지·건물등기부등본은 관할등기소에 가면 쉽게 뗄 수 있다. 토지대장과 건축물관리대장은 소재지 구청 민원실에서 발급받으면 된다.
서류들을 모두 갖추면 「양도차익예정신고서」를 작성해 주소지 세무서 재산세과에 제출하면 된다. 양도차익예정신고서 양식은 각 세무서 민원상담실에 가서 얻으면 된다.
양도차익의 발생유무를 증명하는 방법에는 실거래가액이나 기준시가를 신고하는 두가지가 있다. 실거래가액은 집을 사고 팔때 실제 매수·매도가격이며 매매계약서로 이를 증명하면 된다. 기준시가는 세금부과의 기준이 되는 과표로 각 세무서에 가면 해당 아파트의 기준시가 확인이 가능하다. 신고자는 이 둘중 자신에게 유리한 방법을 택할 수 있다.
한편 양도차익이 생겼다고 무조건 양도소득세를 내는 것은 아니다. 이중 취득세와 등록세 등은 필요경비로 인정, 공제해 주기 때문이다. 예컨대 1,000만원의 양도차익이 생겼더라도 집을 살 때 낸 취득·등록세가 그 이상 들었다면 3년 이내에 집을 팔더라도 양도소득세를 한푼도 내지 않는다.
한편 새로 산 집의 등기절차는 상당히 복잡하다.
우선 매매계약서원본과 등기부등본을 갖고 관할구청 민원설에서 부동산검인계약서를 작성한후 세무과에서 등록·취득세를 낸다. 이 영수증과 등기권리증 등 각종 서류를 첨부해 관할등기소에 가서 등기이전신청을 하면 등기가 나게 된다. 등록세와 취득세는 실제 매매가격을 기준으로 세금이 부과된다. 하지만 이 과정 자체가 워낙 복잡한데다 서류작성도 어려워 개인이 하기란 사실상 불가능하다. /정두환 기자 DHCHUNG@SED.CO.KR
