‘강남 값 크게 떨어져도, 강북 값 많이 올라도 보유세는 제자리.’
올해 공시가격이 5,000만원 가까이 내린 서울 대치동 은마아파트 84㎡형(이하 전용면적 기준)의 보유세 인하폭은 9만원도 채 안된다. 그러면 공시가격이 2,400만원 오른 상계동 주공12단지 66㎡형의 경우는 어떨까. 답은 보유세를 1만2,000원만 더 내면 된다는 것이다.
국토해양부가 7일 공동주택 개별공시가격 발표를 앞두고 6일 일부 공개한 올해 주요 지역 아파트 공시가격(안)에 따르면 올해 아파트 소유자들의 보유세 부담은 지난해와 큰 차이가 나지 않을 것으로 예상된다. 집값 안정으로 공시가격 변동률이 2~3%에 그쳤기 때문이다.
특히 공시가격이 많이 내린 강남권의 경우 정부가 올해 과표 현실화율을 높이면서 보유세 인하폭은 미미할 것으로 보인다. 또 집값이 많이 오른 서울 노원구, 인천 서구 일대 중소형 아파트는 오히려 ‘세부담 상한선’이 적용돼 보유세 인상폭이 5% 정도에 그쳐 형평성을 둘러싼 반발이 예상된다.
◇강남권, 집값 내려도 세금은 쥐꼬리만큼 줄어=국토해양부에 따르면 대표적 강남권 재건축 추진단지인 대치동 은마 84㎡ 아파트는 올해 공시가격이 9억8,400만원에서 9억3,600만원으로 4,800만원이나 떨어졌다. 하지만 정작 재산세와 종합부동산세를 합친 보유세는 557만7,000원에서 549만1,200원으로 8만5,800원밖에 줄지 않는다. 지난해 공시가격이 50% 가까이 오르면서 보유세가 두배나 늘었던 것과 대조적이다.
분당신도시 이매촌 청구 85㎡ 아파트는 4억9,400만원에서 4억5,600만원으로 1년새 공시가가 3,800만원 떨어진 반면 보유세는 117만원에서 119만3,000원으로 2만3,000원 오른다.
이처럼 강남권 등의 아파트 공시가격이 크게 내렸음에도 보유세가 거의 변동이 없거나 오히려 오른 것은 정부가 매년 과표 현실화율을 높이고 있기 때문이다. 재산세의 경우 과표 현실화율이 지난해 50%에서 올해 55%로 5%포인트 높아지고 6억원 초과 주택에 부과되는 종부세 과표 현실화율도 80%에서 90%로 상향 조정되는 데 따른 현상인 셈이다.
다만 공시가격이 8억3,200만원에서 7억4,500만원으로 8,700만원이나 떨어진 서울 양천구 목동 신시가지 1단지 99㎡형은 보유세도 13% 정도 내려 공시가격 하락률과 비슷한 것으로 나타났다.
국토해양부의 한 관계자는 “과표 조정으로 공시가격이 큰 폭으로 떨어지지 않는 한 체감하는 보유세 하락폭은 크지 않을 것”이라고 설명했다.
◇집값 뛴 비강남권 중소형 보유세 부담증가 미미=그렇다면 올해 공시가격이 상대적으로 많이 뛴 비강남권의 중소형 아파트 보유세 부담은 어떨까. 결론부터 말하자면 아무리 가격이 많이 올랐어도 상승률은 10%를 넘지 않는다.
이는 재산세만 부과되는 6억원 이하 주택에는 ‘세부담 상한선’이 적용되기 때문이다. 즉 3억원 이하 주택은 재산세 인상 상한선을 전년 대비 5%로, 3억원 초과 6억원 이하 주택은 10%로 제한해놓은 데 따른 것이다.
이 때문에 공시가격이 1억6,800만원에서 1억9,200만원으로 14% 오른 서울 상계동 주공12단지 66㎡형 아파트는 상한선을 적용하지 않을 경우 보유세가 23만원에서 32만1,000원으로 40% 늘지만 실제로는 5%만 오른 24만2,000원만 내면 된다.
인천 주안동 쌍용주안 71㎡형 역시 공시가격은 23% 급등했지만 3억원이 넘지 않아 세부담 상한선인 5%까지만 재산세가 오른다.
◇집값 안 올라도 보유세 12%까지 올라=재산세와 종부세 과표 현실화율 상향 조정으로 공시가격에 변동이 없더라도 올해 고가주택의 보유세는 12% 정도 오를 것으로 예상된다. 공시가격이 5억9,000만원이라면 지난해에는 보유세가 427만원이었지만 올해는 480만원으로 늘어난다는 것이다. 공시가 12억원인 고가주택도 비슷한 보유세 상승률을 기록해 869만원에서 977만원으로 세금이 증가한다.
또 6억원 이하 중저가 주택 역시 공시가격 변동이 없더라도 세부담 상한선 가까이 보유세가 늘어날 것으로 관측된다.
일선 세무법인 관계자는 “현행 보유세제가 고가주택보다는 저가주택에 절대 유리하게 돼 있는 구조”라며 “집값 하락기에도 이 같은 차별화 현상은 뚜렷하게 나타날 것”이라고 말했다.
