[8·31 부동산대책 이후] 집 사고팔기 전략
다주택자 비투기지역 집부터 팔라양도세등 감안 매도시기도 최대한 앞당겨야무주택자 '생애최초 주택대출' 활용해볼만강남권 아니라면 매입시기는 늦출필요 없어
김영기 기자 young@sed.co.kr
8ㆍ31 대책은 집을 사고파는 것에도 새로운 전략을 요구하고 있다. 특히 집 한 채 없이 천정부지로 뛰는 집값만 바라봤던 사람들에게는 자신의 노력에 따라 8ㆍ31 대책의 약발이 집중적으로 나타날 앞으로 2년 동안이 집 장만에 최적의 기간이 될 것으로 보인다. 집을 많이 갖고 있는 사람들도 이 기간 동안 얼마나 정교하게 매도시점을 잡느냐에 따라 자신의 자산가치에 상당한 변화를 가져올 수 있다.
◇집 언제 팔아야 하나=이번 대책의 타깃은 다주택 보유자들이었다. 다주택 보유자들이 집을 파는 시기를 결정할 때 가장 중요한 변수가 세금이 될 것임을 보여준다.
대책을 보면 우선 1가구2주택 보유자들은 적어도 내년까지는 집을 파는 것이 타당해 보인다. 이들이 앞으로 집을 팔 때 오는 2007년부터는 양도소득세율이 50%로 높아지고 장기보유특별공제 혜택도 받지 못해 지금보다 세금이 두 배 이상 많아질 수 있기 때문이다.
강북이나 지방 등 비(非)투기지역에 집을 갖고 있는 사람들은 이들 주택부터 팔아야 하고 매도시점도 최대한 앞당겨야 한다. 1가구2주택 보유자는 내년부터 양도세가 실거래가로 매겨지는데 강남 등은 지금도 양도세를 실거래가로 내야 하는 투기지역이어서 내년에 팔더라도 세금변화가 없는 반면 비투기지역은 현재 기준시가를 과표로 양도세를 내므로 내년에는 세금이 30% 안팎 늘기 때문이다.
굳이 세금을 감안하지 않더라도 투자 수익성이 적은 주택을 먼저 파는 것이 유리하기 때문에 아무래도 강남보다는 강북 아파트를 파는 것이 낫다.
대책으로 비투기지역의 가격하락폭이 더 커질 수 있다는 분석이 나오는 것도 이 같은 사정에 따른 것이다. 물론 집을 팔 때 사전에 확인해야 할 사항은 자신이 1가구2주택 보유자가 맞는지 여부다.
참고로 수도권과 광역시의 기준시가 1억원 이하 주택, 지방의 3억원 이하 주택을 비롯해 이사나 결혼, 노부모 봉양 등을 위해 일시적으로 2주택 보유자가 된 경우 중과 대상에서 제외됐다.
1주택 보유자들도 대책내용을 살펴보고 매도시기를 잡는 것이 좋다. 다주택 보유자들이 집중적으로 매도에 나서는 시점과 대책에 따라 거주 주택의 가격이 어떻게 움직일지를 정확하게 살펴봐야 한다고 전문가들은 지적한다.
◇무주택자들은 언제 어떻게 내 집을 장만할까=정부는 이번에 서민들의 내 집 마련을 돕기 위한 다양한 방안을 내놓았다. 우선 관심을 기울일 부분이 생애최초 주택구입자금대출이 이르면 10월 부활하는 점이다.
새 제도에 따라 생애최초로 전용면적 25.7평 이하 주택을 구입할 경우 시중 금리보다 훨씬 저렴한 이율로 구입자금을 빌릴 수 있다. 이율과 대출한도는 정해지지 않았지만 이율은 4.5% 안팎, 한도는 1억원 수준에서 정해질 것으로 보인다. 연 소득이 2,000만원을 밑도는 사람들은 새로 시행되는 근로자ㆍ서민 주택구입자금대출을 주목할 만하다.
현재도 연 소득 3,000만원 이하의 무주택자가 전용면적 25.7평 이하 주택을 구입할 때 5.2% 이율로 최고 1억원 한도로 빌려주도록 돼 있다. 8ㆍ31 대책에서는 소득과 구입주택 규모에 따라 2,000만원 이하이거나 1억5,000만원 이하 주택을 구입할 경우 이율을 1%포인트 낮춰 차별화했다.
매수시기를 잘 잡는 것도 중요하다. 집값이 내년 상반기까지는 약세를 유지할 것으로 보지만 강남권이 아니면 거품이 낀 곳이 많지 않아 굳이 하락을 기다릴 필요가 없어 보인다.
여기에 투기지역 주택담보대출을 1회로 제한하는 등의 조치가 시행돼 분양시장에 가수요가 걷힐 것으로 보여 분양아파트의 당첨확률도 한결 높아질 것이란 점도 챙겨볼 대목이다.
입력시간 : 2005/09/05 18:39
