판교 채권매입액 과다산정 논란

한국감정원이 지난 2006년 판교 채권매입 상한액을 결정하기 위해 주변시세를 조사하면서 현재의 주거 공용면적 기준을 과거 아파트에도 일괄 적용, 상한액이 높아졌다는 논란이 일고 있다. 어떤 기준을 따르느냐에 따라 최대 2,000억원가량 차이가 난다.

지난 2006년 판교분양 당시 채권매입액이 총 2,000억원 가량 더 산정됐다는 지적이 나오고 있다. 한국감정원이 채권매입액을 산정하기 위해 주변아파트 시세를 조사하면서 공급면적 기준이 바뀌기 이전에 지어진 아파트에도 현재의 기준을 일괄 적용해 산정액 자체가 높아졌다는 것이다. 이로 인해 85㎡초과 중대형 아파트를 분양받은 판교 입주예정자들은 가구당 평균 5,000만원씩 총 2,000여억원 어치의 채권을 더 샀다는 주장이다. 판교 중대형아파트 계약자들은 이를 근거로 법적 소송을 추진하고 있어 파장이 예상된다. 31일 본지 및 판교채권단지연합회가 감정원을 대상으로 정보공개 요구 등을 통해 얻은 자료에 따르면 감정원은 지난 2006년 판교신도시 중대형아파트의 채권입찰액 산정의 근거가 되는 ‘주변시세’를 구하기 위해 성남시 전체 전용 85㎡초과 아파트 3만1,129가구를 조사했다. 논란은 감정원이 판교 분양 아파트의 공급면적(14개)에 따라 기존 성남시 아파트를 14가지로 분류하면서 기존 아파트 공급면적을 판교신도시와 같은 기준으로 바꾸면서 발생했다. 즉 감정원은 건축물대장에 나타난 공급면적이 아닌 현재의 기준으로 공급면적을 재산정한 것이다. 공급면적은 주거전용면적과 공용면적을 합한 것으로, 공급면적에 포함되는 시설에 관한 규칙은 지난 1995년과 2000년 수정됐다. 1995년 이전에는 관리사무소ㆍ노인정ㆍ계단ㆍ복도ㆍ현관ㆍ지하층을 모두 주거공용면적으로 봤지만 이후 규칙 개정으로 관리사무소ㆍ노인정이 제외됐고, 2000년5월부터는 지하층도 제외돼 계단ㆍ복도ㆍ현관 등만 공용면적으로 인정하고 있다. 1994년이전에 지은 아파트의 공급면적을 현재 기준으로 바꾸면 공급면적이 크게 줄어들 수 밖에 없다. 실제로 1994년 이전에 분양한 분당구 이매동의 전용 133.89㎡짜리 아파트의 경우 건축물대장 상 공급면적은 161.63㎡지만, 감정원은 지하대피소 11.947㎡를 뺀 149.7㎡를 공급면적으로 계산했다. 반면 현재 국민은행 등 대부분의 시세제공 업체는 물론 일반 거래에서도 이 아파트의 공급면적을 161㎡로 삼고 있다. 이에 따라 각 주택형별 조사 대상 주택 수가 실제와 크게 달라지고 상대적으로 공시가격도 높아져 채권매입액이 부풀려졌다는 게 입주예정자들의 주장이다. 감정원은 판교 144㎡형아파트의 비교대상인 공급면적 138~150㎡의 주택 수가 성남시 전체에 1만4,080호라고 밝혔지만 실제 건축물대장에서 나타난 해당 주택 수는 1,600여 호에 불과하다. 시세가 더 높을 수 밖에 없는 1만2,000여 호의 공시가격이 판교 144㎡형 아파트 채권액 산정의 기준이 된 셈이다. 감정원 방식을 사용할 경우 건축물대장상의 자료로 공급면적을 산정했을 때보다 144㎡아파트 286가구에는 514억원 ▦147㎡ 990가구에는 1,110억원 ▦149㎡ 158가구에는 113억원 가량의 채권매입액이 더 부과된 것으로 추정된다. 감정원 관계자는 이에 대해 “2006년 분양할 아파트의 인근 시세를 조사하는 것이기 때문에 2006년 기준에 맞춰 과거 아파트를 조사한 것”이라고 설명했다. 유기성 판교채권단지연합회장은 하지만 “감정원의 계산 방식은 상식 밖의 일”이라며 “법적 대응을 검토하고 있다”고 말했다. 주무부처인 국토해양부 관계자도 “공급면적 규칙이 바뀌었다 해도 과거 공급면적은 그대로 유지되는 것이 옳다고 본다”고 말했다. 한편 채권입찰이 실시되는 중대형 아파트의 채권매입액은 ‘주변시세×0.9－분양가’의 방식으로 입찰 상한액만 정해지며 판교 분양 당시엔 전 평형이 상한액에 분양됐다. 판교 분양 당시 주변시세 산정은 ‘공급면적’을 기준으로 했지만 2007년부터는 ‘전용면적’을 기준이 바뀌었다.