도로는 사용자를 기준으로 공도와 사도가 있다. 공공이 사용하는 공도에는 소유권은 사인에게 있으면서 아직 보상이 안 된 (미불보상) 공도와 앞으로 공도로 사용될 예정공도 두 가지로 분류된다.
이때 보상이 안 된 도로는 지자체를 상대로 부당이득반환소를 통해 사용료를 받을 수 있다. 이때 지자체는 사용료를 지불하다가 결국엔 보상을 해주는 경우가 대부분이다. 예정공도는 지목이 ‘대지’ 일 경우, 도시계획시설 결정고시일로부터 10년 이내에 사업 시행(착공)이 진행이 안 된다면 매수청구가 가능하다. 지자체에서 도로를 매수할 때 ‘선 토지분할, 후 시설결정’이 된 사실상의 사도(공도이나 소유권이 개인에게 있는 경우)는 시가의 1/3정도에서 매입하지만, ‘선 시설결정, 후 토지분할’의 예정공도나 미불용지의 경우는 시가의 70~90% 선에서 보상액을 결정한다.
사도는 인근토지에 대한 감정 평가가격의 1/3 이내로 보상가격이 책정된다. 하지만 사실상의 사도는 평가가격이 일반 사도의 비해 훨씬 낮은 편이라 일반적으로 투자자들에게 외면 받는 게 현실이다. 사실상의 사도는 인근토지에 대한 평가가격의 1/5 이내에서 보상가격을 책정하는 것이 일반적이다. 하지만 사실상의 사도 중에서도 택지개발사업지역 내에 위치한 경우에는 시가의 1/3정도의 수준에서 보상을 해주며, 재개발지역에서 90㎡이상의 도로소유자에게는 아파트 분양권이 주어진다.
분양자격이 있는 토지는 지목에 관계없이 90㎡ 이상의 토지이면 가능하며, 1필지의 토지로서 30~90㎡ 미만의 경우는 (도로부지는 제외) 세대원 전원이 무주택자에 한해 분양자격이 주어진다. 무주택인정기간은 사업시행인가 고시일부터 공사완료 공고일까지이며, 세대원 전원이란 주민등록표상에 등재돼 있지 않은 세대주의 배우자 및 배우자와 동일세대를 구성한 세대원 전원 포함한다.
그러나 무주택인정기간 안에 소유자가 여러 번 바뀌는 경우, 소유자 중에서 단 한명이라도 그 기간 안에 주택을 소유하면 분양자격은 없어진다.
반면 재건축 사업지역 내에서 사실상의 사도는 분양권 자격이 없지만 조합 측과 가격을 합의해 매도청구를 요구할 수 있다.
때문에 최근 지분가격이 천정부지로 치솟은 재개발지역의 우회투자처로서 도로 투자가 인기를 모으고 있다. 최근 1년 동안 전국에서 도로가 경매로 나온 건수는 2,772건으로 이중 606건이 낙찰됐으며, 낙찰율은 21.86%로 저조한 수준이었다. 하지만 낙찰가율은 79.06%로 경매물건 전체 낙찰가율인 73.76% 보다 높게 나타나 최근 경매시장에서 뜨거운 인기를 반영하고 있다.
글=홍종문 지지옥션 연구원
