문) 현재 19평 아파트에 살고 있는 40대 중반 직장인입니다. 초등학교(10)와 중학교(13)에 다니는 두 아이들이 커감에 따라 올해에는 27~28평의 아파트를 구입해 이사를 할 계획입니다. 살고 있는 아파트를 팔고 그 동안 저축한 여유자금 5,000만원에다 나머지 부족자금은 대출로 조달할 생각입니다. 마침 올해부터는 모기지론이 도입된다고 하던데 그 내용을 설명해 주세요. 그리고 약 6개월 정도는 시간이 있는 만큼 그 때까지 여유자금을 운용할 수 있는 방안에 대해 조언을 부탁합니다.
답) 올 3월부터 우리나라에도 선진국형 모기지 제도가 시행 될 예정이어서 내 집 마련에 큰 도움이 될 것으로 기대되고 있습니다. 모기지론은 장기 주택저당대출을 말하며 주택을 담보로 주택저당채권(MBS)을 발행해 10년 이상의 장기주택자금을 대출해주는 내용이 골자입니다. 주택수요자 입장에서는 모기지론을 받아 집을 산 뒤 장기간에 걸쳐 대출금을 분할 상환하게 되므로 목돈 없이도 내 집 마련이 가능하다는 이점이 있습니다.
시행 예정인 모기지론이 기대되고 있는 이유도 기존의 주택담보대출에 비해 더 많은 금액을 더 좋은 조건으로 빌릴 수 있다는 점 때문입니다. 현재 추진되고 있는 모기지론의 주요내용을 보면 대출한도는 집값의 70% 범위 내에서 최대 2억원까지 가능합니다. 은행권 대출비율이 대개 집값의 40% 수준인데 비해 훨씬 더 많은 금액을 빌릴 수 있어 사실상 집값의 30%만 자기자금을 준비해도 모기지론을 통해 내 집 마련이 가능해 집니다. 다만 대출한도는 집 값 외에 차주의 소득에 따른 대출상환능력도 평가하여 정해지므로 경우에 따라서는 주택가격에 비해 대출금액이 낮아질 수도 있습니다.
그리고 모기지론의 대출기간은 10~20년 이상이 될 예정이며 장기 원리금 분할상환 조건입니다. 이 때문에 매달 원리금을 분할해서 갚아나가야 하지만 상환기간이 긴 만큼 상환부담은 크게 줄어들게 됩니다. 대출금리 또한 고정금리(연 7% 예상) 조건이어서 기존 주택담보대출에 비해 유리합니다. 고정금리대출은 대출기간동안 금리가 고정 돼 있어 금리 상승시 원리금 부담이 가중되는 변동금리대출에 비해 금리상승 위험으로부터 자유로울 수 있다는 장점이 있습니다.
여기에 상담자와 같은 근로소득자의 경우는 모기지론 이자상환액에 대해 연말정산 소득공제를 받을 수 있습니다. 소득공제 한도는 연간 이자상환액을 기준으로 1,000만원까지 가능하지만 소득공제는 만기 15년 이상인 모기지론 한해 받을 수 있습니다.
한편 모기지론은 무주택자 뿐만 아니라 이미 1주택을 소유한 사람도 받을 수 있어 의뢰인과 같이 이미 집을 한 채 가지고 있는 경우라도 집을 넓혀 가거나 이사를 가는 경우 등에는 지원을 받을 수 있습니다. 궁극적으로는 1가구 1주택을 유지해야 하므로 모기지론을 통해 새 집을 구입한 후에는 일정기간 내에는 종전 주택을 매각해야 합니다. 그밖에 모기지론을 받을 수 있는 주택은 그 소재지는 관계없지만 집값이 6억원을 초과하는 고가주택은 지원 대상에서 제외하고 있으며, 국민주택규모(전용면적 25.7평 이하)의 주택에 대해 우선적으로 지원할 예정입니다.
상담자는 또 주택 구입까지 남은 약 6개월간 여유자금 운영방법을 찾고 있지만 이 경우 감안해야 할 점이 이 자금은 주택구입을 위해 꼭 써야 할 목적성 자금이라는 점입니다. 6개월 후에는 주택구입을 위해 꼭 필요한 자금인 만큼 운영할 때도 이에 차질이 없는지를 먼저 고려해야 한다는 뜻입니다. 따라서 고수익 고위험 투자보다는 다소 수익은 낮더라도 안전성이 높은 투자방법을 택하는 것이 좋습니다. 금융상품 중에서는 확정금리 상품인 정기예금이 가장 무난하며, 확정금리 상품처럼 활용할 수 있는 단기특정금전신탁도 유망합니다. 다만 단기특정금전신탁은 그 투자대상이 기업체 CP(기업어음)인 만큼 수익률보다는 기업체의 신용도를 우선한 투자가 필요합니다.
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<한상언 신한은행 재테크팀장 >
