[부동산 투자 패러다임 바꾸자] 양도세 절세 가이드

정부가 급등하는 집값을 잡기 위해 가수요나 투기수요를 줄일 수 있는 강력한 세제수단을 총동원할 움직임을 보이고 있다. 특히 정부가 이달 말 발표할 예정인 부동산종합대책에 다주택자에 대한 다각적인 양도세 강화방안을 담을 예정이어서 내년부터 양도세 부담이 크게 늘어날 것으로 보인다. 1가구 3주택자를 대상으로 검토되고 있는 양도세 탄력세율 적용이 현실화되면 양도소득 가운데 최고 82.5%를 세금으로 내게 된다. 이에 따라 양도세 부과체계가 바뀌기 전에 주택매매를 서둘 필요가 있다. 현행 양도세 관련 세법이 규정하고 있는 세금지식을 조금만 알면 엄격한 규제를 피하고 세금을 안 내거나 덜 낼 수 있는 길이 있기 때문이다. ◇양도세 면제 받는 길=1가구 1주택 보유자가 집을 팔 때 양도세를 면제 받으려면 서울ㆍ과천, 5대 신도시의 경우 3년 이상 집을 보유하고 2년 이상 거주한 뒤 팔아야 한다. 하지만 3년 보유 규정을 지키지 않아도 세금을 면제 받는 경우가 있다. 자녀 취학, 1년 이상 질병 치료 및 요양, 업무상 1년 이상 살던 집을 팔고 세대원 전부가 다른 시ㆍ군 지역으로 이사를 가는 경우다. 또 세대원 모두가 해외 이민이나 1년 이상 취학ㆍ업무상 출국할 때도 보유기간에 제한 없이 1가구 1주택이라면 양도세가 면제된다. 1가구 2주택도 양도세가 면제되는 경우가 있다. 이사를 가기 위해 새집을 사면서 일시적으로 1가구 2주택이 되는 경우, 새 집을 산 이후 1년 이내에 먼저 살던 집을 팔면 양도세가 면제된다. 이 때 먼저 살던 집은 비과세 요건을 갖춰야 한다. 부모를 모시기 위해 1가구 2주택이 된 ‘효도주택’과 각각 집을 갖고 있는 남녀가 결혼하면서 1가구 2주택이 된 ‘결혼주택’도 양도세가 면제된다. 이 경우 부모와 합치거나 결혼한 날로부터 2년 내에 주택을 팔면 된다. 소유 주택으로 간주되지 않아 취득일로부터 5년 내에 팔면 양도세가 전액 감면되는 경우도 있다. 정부가 침체된 주택경기를 살리기 위해 ‘특정기간에 취득한 신축주택’(분양ㆍ미분양)에 대해 세제 혜택을 부여하기 때문이다. ◇양도세 덜 내려면=올해부터 1가구 3주택자가 주택을 매도할 땐 장기보유 특별공제를 받을 수 없고 세율도 60%를 적용받아 중과된다. 그러나 1가구 3주택자가 주택을 팔 때도 양도세를 줄일 수 있는 방법이 있다. 우선 수도권(서울ㆍ인천ㆍ경기) 및 광역시(부산ㆍ대구ㆍ대전ㆍ광주ㆍ울산)가 아닌 지역에 소재하는 주택으로서 양도시 기준시가가 3억원을 넘지 않는다면 양도세 중과를 피할 수 있다. 2주택 소유자로 분양권 1개를 보유하고 있다면 소유권 이전등기를 마치기 전에 분양권을 매도할 경우 양도세 중과 걱정에서 벗어날 수도 있다. 내집마련사 함영진 팀장은 “1가구 3주택 기준에서 빠지는 주택도 많기 때문에 자신이 진정 3주택자인지 먼저 점검할 필요가 있다”며 “3주택자라면 매도순위를 정해 큰 시세차익을 기대하기 어려운 주택을 우선 처분하고 집을 팔 수 있는 여건이 갖춰져 있지 않다면 증여나 임대사업자 전환을 모색할 있다”고 권고했다. 현재 추진되고 있는 내년 양도세 실거래가 부과 전면확대가 이뤄지지 않더라도 1가구 2주택자의 경우 거주하지 않는 주택은 올해 안에 파는 게 양도세를 절세하는 길이다. 내년부터 양도세 과세표준이 시세의 70~80%선인 기준시가에서 실거래가(시세)로 전면 전환돼 양도세 부담이 최소 30% 이상 늘어나기 때문이다. 다만 주택투기지역에서는 지금도 거주하고 있는 집이든 거주하지 않고 있는 집이든 상관 없이 실거래가로 양도세가 부과되기 때문에 굳이 매각을 서둘 필요가 없다. 그밖에 주택을 양도할 때는 최소 2년 이상을 보유하는 것이 좋다. 1년 미만 보유는 50%의 세율이, 1년 초과~2년 미만은 40%의 세율이 적용돼 시세차익이 기대되더라도 세금으로 환수당하기 때문이다. 반면 3년 이상 보유할 경우 장기보유특별공제(3~5년 10% 감액, 5~10년 15% 감액, 10년 이상 30% 감액) 혜택까지 받을 수 있다.