부동산 정책이 쏟아지면서 이에 따른 부동산 관련세제도 많은 변화가 있다. 양도소득세 비과세 요건이 내년 1월 이후 양도할 경우 3년 보유 2년 이상 거주해야 한다거나 오피스텔, 상가 등의 기준시가도 실거래가의 70% 수준까지 늘리기로 한 것이다.
결국 부동산관련세제가 바뀌는 만큼 이에 따른 절세전략도 중요하다. 아는 만큼 세금을 줄일 수 있기 때문이다. 바뀌는 세제와 절세전략을 알아본다.
◇양도소득세 비과세, 거주요건 강화= 서울, 과천과 5대 신도시지역은 내년 1월1일 이후 3년 이상 보유, 2년 이상 거주해야 양도세 비과세 혜택을 받는다.
이는 현행 1가구 1주택을 3년 이상 보유하면 양도세가 면세되는 것에 비해 대폭 강화된 것이다. 다만 5대신도시의 경우 전지역이 아닌 택지개발예정지구로 지정 고시된 지역에 한해 거주요건이 강화됐다.
하지만 해당지역이라도 양도세 비과세되는 예외규정은 있다. 5년 이상 거주한 건설임대주택, 공익사업 등을 위해 수용, 세대전원이 해외이민의 사유로 양도하는 경우 등은 3년 보유요건과 2년 거주요건을 갖추지 않아도 된다. 또 취학, 질병요양, 전근으로 집을 팔고 세대원 모두가 다른 시ㆍ군지역으로 이사를 할 때는 1년 이상 거주요건을 갖추면 3년 보유요건, 2년 거주요건을 갖추지 않아도 된다.
◇단기양도 세율, 대폭 인상= 내년부터는 단기양도기간이 2년으로 늘어나고 1년 미만 보유할 경우 50%의 단일세율이 적용된다. 또 1년 이상 2년 미만 보유 시 40%의 양도 세율을 부과한다. 현행은 1년 미만일 경우 36%의 세율을 적용하는 것에 비해 대폭 강화된 셈이다. 또 미등기 양도할 경우 양도세가 기존 60% 이던 것이 70%로 늘어난다.
결국 단기양도에 대한 세율을 강화하겠다는 것이기 때문에 최소한 2년 이상은 보유하는 게 유리하다. 만약 주택 또는 토지 투기지역의 경우 올해 1년 보유했으나 부득이하게 2년 이상 보유하지 못할 경우라면 올해 안으로 양도하는 것이 세금을 줄일 수 있다. 또 올해까지 1년을 보유하지 못한 경우도 앞으로 2년 이상 보유하기 힘든 경우 차라리 매각하는 게 최대 40% 정도의 세부담을 줄일 수 있다.
다만 고려할 것은 비투기지역, 투기지역내의 단순토지, 상가 등은 1년 이상 보유 시 기준시가의 적용을 받는다는 점을 감안, 매각 여부를 결정하는 게 바람직하다.
◇오피스텔ㆍ상가, 기준시가 실거래가 반영률 인상= 오피스텔과 상가(단독주택 제외) 등의 기준시가 실거래가 반영률이 70~80% 수준으로 인상된다. 이는 아파트처럼 토지와 건물을 일괄해 새로운 기준시가를 산정하고 매년 1회 이상 조정할 방침이기 때문이다. 현재 상가와 오피스텔의 기준시가 산정은 토지와 건물부분에 대해 각각 계산하고 있다. 토지는 개별공시지가, 건물은 국세청장이 고시한 방법에 의해 이뤄지고 있기 때문에 실제 기준시가는 실거래가의 30~40%에 불과한 상황이다.
기준시가 인상에 따른 세금을 줄이기 위해서는 상가 등 증여를 내년까지 모두 마치는 게 낫다. 기준시가 고시는 2004년 이뤄지지만 세금 적용은 2005년 1월 이후 양도ㆍ상속ㆍ증여에 부과되기 때문이다.
<이철균기자 fusioncj@sed.co.kr>
