법원경매로 부동산을 구입하려는 입찰자들이 어려워 하는 것 중에 하나가 현재 살고 있는 사람을 내보내는 일 즉 명도(明渡)이다. 현재의 점유자가 임차보증금의 전부 또는 일부라도 배당 받는 임차인이라면 별 문제가 없겠지만, 배당을 전혀 받지 못하고 집을 내주어야 하는 채무자(전소유자)가 점유하고 있는 경우에는 쉽지 않다. 그 중에서도 채무에 쫓겨 미쳐 살림살이를 정리하지 못하고 그냥 잠적해 버리는 경우도 있는데, 이런 경우가 가장 어렵다.
현재의 민사집행법에서는 대금을 납부한 후 6월개월 이내에 부동산인도명령 제도를 이용하면 명도소송의 절차 없이 비교적 손쉽게 부동산을 인도 받을 수 있다. 그러나 위와 같은 경우 채무자에게 발송되는 인도명령서의 송달이 문제가 될 수 있다.
인도명령은 그 결정문이 상대방에게 도달한 시점부터 효력이 생기지만, 살림살이를 두고 잠적해버린 채무자의 소재를 파악한다는 것은 ‘서울에서 김서방 찾기’ 만큼 어려워 대부분의 낙찰자가 난감해 하는 게 사실. 하지만 해결책은 있다.
부동산인도명령 결정문 송달이 안됐을 경우 법원에서 낙찰자에게 송달 받을 수 있는 주소지를 다시 확인해 제출하라는 주소보정명령을 낸다. 그러나 보정명령이 날 때 까지 기다리다 보정을 하려면 상당한 시간이 소요되기 때문에 법원에 수시로 송달이 됐는지 여부를 확인해야 한다. 이때 전소유자에게 인도명령경정문이 확인되지 않은 것이 확인되면 즉시 법원에 집행관특별송달이나 야간특별송달을 신청하면 된다. 그런데도 채무자에게 송달이 되지 않을 경우에는 위와 같이 송달을 시키려 했다는 것을 입증 할 수 있는 자료인 송달보고서를 열람등사하여 법원에 공시송달을 요청하면 된다.
공시송달이란 법원이 송달할 서류를 보관해 두었다가 당사자가 나타나면 언제라도 교부할 뜻을 법원 게시장에 게시하는 송달방법으로 게시한 날로부터 2주가 경과하면 그 효력이 생기는 것을 말한다.
집행관사무소에 명도집행을 의뢰한 후, 낙찰자가 보관 장소(이삿짐센터 보관금은 대략 1개월에 20만원 정도)를 지정해 인도명령결정문을 보관하면 된다. 그 후에도 채무자가 나타나지 않을 경우에는 일정기간이 지난 후 채무자로 인해 들어간 비용을 청구해 압류절차를 거쳐 유체동산경매를 통해서 낙찰자가 유체동산을 낙찰 받아 임의로 처리하고 남은 돈은 법원에 공탁을 해놓으면 된다.
또 다른 방법은 배당신고를 한 채권자중에 전액 배당 받지 못한 채권자들에게 동산압류를 종용하고 그 채권자로 하여금 유체동산경매를 신청하게 해 매각하는 것이다. 이럴 경우 빠르고 안전하게 명도를 할 수 있다.
