Q: 저는 서울 서초구에 쇼핑몰 점포를 분양 받았습니다. 분양계약 당시 광고내용에는 ‘연12% 투자수익의 임대보증서 발급’이라는 문구가 분명히 있어서 별도로 임대보증서 발급을 요구하지 않았습니다. 그런데 막상 임대가 잘 되지 않자 분양회사는 광고내용 대로 책임질 법적 의무가 없다고 발뺌하고 있습니다. 광고는 했지만 임대보증서가 없는 이상 법적으로 계약이 되지 않았다고 하는데 그 말이 맞나요?
A: 어떠한 권리의무가 발생하기 위해선 해당 내용에 대하여 법적으로 계약(합의)가 이루어져야 하는데, 대법원은 기본적으로 광고내용은 계약이 아니라 계약에 이르는 동기에 불과한 ‘청약의 유인’으로 해석하고 있습니다. 다시 말하면 분양광고의 내용은 특별한 다른 사정이 없는 한 단순한 고객을 유인하는 홍보일 뿐 분양계약 그 자체라고는 할 수 없다는 것이 법원의 기본 입장입니다.
따라서 귀하의 경우와 같이 비록 임대보장 내용이 광고 되었다고 하더라도 임대보증서를 작성하는 것과 같이 구체적인 계약으로 이어지지 않았다면 현행 판례에 따라서는 ‘광고에서 언급된 바와 같이 임대보장 해 달라’는 권리주장을 할 수는 없게 될 가능성이 있습니다. 실제로 최근 하급심판결도 이렇게 판단하고 있습니다.
다만 필자 개인적으로는 ‘연12% 투자수익의 임대보증서 발급’이라고 명시해 공개적으로 광고한 내용이라면, 회사측에서 책임을 부담해야 할 의무가 있다고 생각합니다. 분양 받은 사람 입장에서는 명시적으로 광고 된 이상 별도의 계약 없이도 응당 지켜질 것으로 생각할 수 밖에 없습니다. 또 법적인 측면에서도 ‘임대보증서 발급’이라고 광고에서 명시했다면 이는 회사측이 임대보증을 한다는 의사표시를 분명히 한 것이기 때문에 분양계약을 체결함으로써 임대보장에 관한 계약(합의)은 성립된 것으로 볼 수 있다고 생각합니다.
지킬 수 없는 약속을 남발하는 현재 분양시장 분위기 상으로나 ‘마케팅’이라는 미명하에 이를 어느 정도 인정해 주고 있는 판례를 미뤄볼 때, 분양광고 내용은 절대 신뢰할 수 없는 그야말로 적당히 새겨서 들어야 하는 참고사항에 불과하다는 점에서 각별한 주의와 경계가 필요합니다.
/최광석 변호사
